[김재권 변호사의 부동산 읽기] 토목공사업자가 유치권 행사하려면 어느 정도 점유해야 하나

김재권 (법무법인 효현 대표)

토지소유자로부터 부지조성공사를 도급받아 공사를 완료한 공사업자가 미지급 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하려면 해당 토지를 어느 정도 점유해야 유치권 점유로 인정받을 수 있을까.

통상 토목공사의 대상 토지는 면적이 넓어 타인의 출입을 통제할 만한 점유를 하기가 어렵기 때문에 점유방법이 종종 문제가 된다.

최근 창원지방법원진주지원 판례가 중요한 기준을 제시하고 있다.(2023년 5월9일 선고 2021가합12417 유치권부존재확인 판결)

사례를 살펴보면 공사업자가 토지소유자로부터 부지조성공사를 도급받아 공사를 했는데, 해당 토지가 경매에 들어가자 3억5천만원 상당의 공사대금채권에 기해서 유치권 신고를 했다.

이에 경매신청채권자가 "유치권자는 토지를 점유하지 않았다"는 등의 주장을 하면서 유치권부존재확인소송을 제기했다. 법원은 "유치권자의 점유가 인정되지 않는다"는 이유로 경매신청채권자의 손을 들어줬다. 자세한 판결이유는 다음과 같다.

먼저 "유치권부존재확인소송에서 그 유치권을 주장하는 사람이 그 성립 및 존속의 요건사실을 주장·증명해야 한다"고 전제했다.(대판 97다45259 판결 등)

이어 "유치권 성립요건이자 존속요건인 점유로서의 '사실적 지배'는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 게 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 할 것이다. 하지만 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 할 것"이라는 점과 "점유는 경매기입등기 이전부터 이뤄져야 한다"는 점을 강조했다.

한편 집행관의 현황조사 당시 토지상에 컨테이너가 있고 '유치권 행사 중'이라고 표시된 현수막이 부착돼 있으며, 일부 지상에 펜스가 설치된 사실은 인정했다.

그러나 "펜스 높이가 약 1m에 불과하고, 토지 전체의 둘레에 설치된 게 아닌 점, 컨테이너 관리인을 따로 두지 않은 점, 제3자의 토지 출입을 배제할 수 있는 설비 등을 설치하지 않은 점, 현황조사 보고서에 '점유관계 : 미상, 기타 : 본건 임대차 조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 안내를 하였으나 조사에 응하지 않음'이라고 기재되어 있는 점 등을 종합하면, 유치권자가 경매기입등기 이전부터 토지를 타인의 간섭을 배제할 정도로 사실적으로 지배해 오고 있다고 보기 어렵다"고 결론냈다.

<법무법인 효현 대표>