[서경규 교수의 부동산 에세이] 다가구주택과 다세대주택

서경규 <대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

다가구주택과 다세대주택은 법적으로 많은 차이가 있지만 건물 외관만으론 이를 구분할 수 없다. 건축법에 따르면 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하로서 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하 및 세대수가 19세대 이하인 주택을 말한다.

다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하로서 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 주택이다. 차이점은 다가구주택의 경우 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 19세대 이하여야 하는 반면 다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하라는 점이다. 여기서 3개 층은 전체 건물의 층수가 3층이라는 뜻이 아니라 해당 용도로 쓰는 층의 개수가 3개라는 의미다. 예를 들어 전체 4층의 건물 중 2층에서 4층을 주택으로 쓰면 3개 층을 주택으로 쓰는 것이다.

법적으로 다가구주택은 단독주택에, 다세대주택은 공동주택에 속한다. 따라서 다가구주택은 각 세대를 구분해 등기할 수 없으므로 소유권이 하나이지만, 다세대주택은 각 세대를 구분해 등기를 하므로 세대 수만큼 소유권이 생긴다. 다가구주택을 소유하는 경우 하나의 주택을 소유하는 것이지만, 전체가 다세대주택인 집합건물을 한 사람이 소유한다면 세대 수만큼 주택을 소유하는 것이므로 다주택자로 분류된다. 정부가 부동산정책에 있어 다주택자에 대한 규제를 강화한다면 여러 다세대주택을 소유한 사람은 부담이 크다. 이 경우 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하면 규제에서 벗어날 수 있다. 가령 층수가 4층으로서 전체가 다세대주택인 집합건물을 한 사람이 소유하고 있다고 하자. 이 건물의 1층을 근린생활시설로 용도변경하면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층으로 줄어들어 나머지 층을 다가구주택으로 용도변경할 수 있다. 이 경우 1주택 소유자로 바뀐다.

한편, 주택임대차보호법에 의하면 임차보증금에 대한 임차인의 우선변제권이나 최우선변제권 적용 시 해당 주택 전체 임차인의 임차보증금 총액이나 대항력 순위에 영향을 받는다. 따라서 새로 주택을 임차하려면 해당 주택 소재지 읍·면·동사무소 등에서 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 확인해야 한다. 특히 다세대주택에 비해 다가구주택은 기존 임대차의 내용이 복잡한 경우가 많으므로 더 유의해야 한다. 다가구주택은 통상 임차인의 수가 많아 경매절차에서 보증금의 회수 가능성이 더 낮기 때문이다.

건물의 외관만으론 다가구주택과 다세대주택을 구분할 수 없다. 층수 3층인 다세대주택도 있을 수 있다. 매매·임대차 등 부동산활동에 있어 반드시 건축물대장과 등기사항전부증명서 등 부동산공부를 확인해 건축물의 내용을 정확하게 분석하는 게 필요하다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>