임대차3법, 계약갱신요구권 행사시 2년 다 거주할 필요없다

  • 변종현
  • |
  • 입력 2020-09-24   |  수정 2020-09-24
[부동산공부방 4교시]


Q. 반대로 임차인이 계약기간이 만료되면 나가겠다고 약속해놓고, 이를 번복하고 다시 2년간 더 있겠다며 갱신요구를 해도 되나요?
A. 만약 임차인이 계약기간 만료되기 5개월 전에 나가겠다고 하여 임대인이 다른 세입자를 물색해 두었는데, 계약만료 1달 전에 와서 갑자기 2년간 더 살아야겠다며 갱신요구를 하게 되면 임대인으로서는 큰 낭패가 되겠지요.
그러나 위와 같이 임대인이 이미 제3자와 임대차계약을 체결해 두지 않은 이상, 갱신요구기간 내에 갱신요구를 했기 때문에 어쩔 수 없이 2년간 더 살게 해 주어야겠지요.

Q. 주택임차인은 갱신요구권 행사로 1회에 한하여 2년간 더 거주할 수 있게 되는데, 그러면 2년간 무조건 거주해야 하나요? 
A. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 따라서, 임대인은 임차인이 원하면 2년간 더 거주하게 해줄 의무가 있지만, 임차인은 2년간 의무적으로 임차해야 하는 것이 아니라, 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지된 날로부터 3개월이 지나면 나갈 수 있게 됩니다.(주택임대차보호법 6조의 3, 제3,4항, 6조의 2, 제1,2항) 이 점은 임차인에게 일방적으로 유리한 셈이지요.

Q. 주택임차인이 당초 임차기간을 1년으로 계약한 경우라면, 2년간의 계약갱신요구권 행사로 총 3년을 거주할 수 있는 건가요?
A. 주택임대차보호법(4조)은 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 본다는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 임차인은 1년 더 거주할 권리가 있으므로, 임차인이 원하기만 하면 임차기간을 당초 1년으로 정했더라도 1년을 더 거주한 후에 계약갱신요구권을 행사한다면 총 4년간 거주할 수 있게 됩니다.

Q. 주택임차인이 계약갱신요구를 할 때, 임대인은 전세를 월세로 전환해 달라고 요구할 수 있을까요?
A. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 된 것으로 봅니다. 따라서, 전세조건은 그대로 유지되어야 하므로, 임차인이 동의하지 않는 한 월세로 전환을 요구할 수 없고, 임차인이 동의하더라도 전월세 전환율(4%→2.5%)에 따라야 합니다.

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