[서경규 교수의 부동산 에세이] 전세제도의 유용성과 폐해

서경규 교수

전세제도는 목돈인 전세금을 일시에 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용하는 제도다. 부동산과 금전(즉 전세금)의 상호대차라고 할 수 있다. 전세제도는 부동산소유자 입장에서 자기자본이 부족해도 전세금을 활용해 부동산을 소유하면서 자산을 증식할 수 있는 수단으로, 세입자 입장에서 부동산을 사용하면서 다양한 목적의 종잣돈을 모으는 수단으로 활용된다. 특히 주택에 있어 전세제도는 세입자가 자가를 마련하기 위한 디딤돌 역할을 해왔다. 부모로부터 독립하는 경우 월세, 보증부월세, 전세의 순으로 거주하면서 종잣돈을 키워 최종적으로 자가를 마련하는 것이 일반적이었다.

'민법'을 제정(1958년)하면서 종래 관습상 인정되던 전세제도를 물권으로 편성해 등기를 해야 전세권이 성립하는 것으로 했다. 그러나 세입자에 비해 상대적으로 우월적 지위에 있는 부동산소유자의 동의 없이는 등기가 불가능하므로 전세권은 활성화되지 못했다. 그 대신 전세제도를 활용하면서도 전세권 등기를 하지 못한 채권적 전세가 많았다.

세입자 입장에서 채권적 전세는 전세금 반환에 대한 보장이 없어 불안한 제도다. 세입자에게는 전세금이 전 재산이나 다름이 없는데 만약 전세의 목적물이 경매로 넘어간다면 전세금을 모두 반환받는 것이 어렵다. 이러한 채권적 전세 문제를 해결하고자 만든 특별법이 '주택임대차보호법'(1981년 제정)과 '상가건물임대차보호법'(2001년 제정)이다. 이들 특별법에서는 일정한 요건을 갖추면 세입자에게 대항력과 우선변제권을 주어 주택이나 상가건물을 계속 사용하거나 전세금을 후순위권리자보다 우선하여 반환받을 수 있도록 했다.

최근 전세제도 폐해로 이른바 전세사기나 깡통전세가 자주 지적된다. 전세사기는 소유자 또는 제3자가 고의로 세입자를 속여 전세금의 전부나 일부를 돌려주지 않는 것을 말한다. 전세사기 유형으로는 진정한 소유자가 아닌 자가 소유자 행세를 하는 경우, 전세계약을 이중으로 하는 경우, 전세금을 부동산 가격에 비해 과도하게 받는 경우 등 다양하다. 깡통전세는 부동산 가격에 비해 전세금이 많아 전세금 전부를 반환받기 어려운 상황을 말한다. 이러한 현상은 부동산 가격이 급증하다가 하락할 때 자주 나타난다.

세입자 입장에서 전세사기나 깡통전세를 예방하기 위해서는 소유자 본인의 확인, 전세부동산의 정확한 시세 확인, 전세부동산의 등기부 확인, 전세부동산에 있는 선순위임차인의 전세금(또는 보증금) 확인 등을 철저히 해야 한다.

부동산임대시장에서 과거에 비해 전세보다 보증부월세나 월세를 이용하는 비율이 늘었지만 여전히 전세는 유용한 제도이다. 다만 세입자는 전세금의 안전한 반환을 위해 전세목적물의 철저한 권리분석과 물건분석뿐 아니라 전세권 등기, 특별법상 대항력 및 확정일자 확보에 적극 노력해야 할 것이다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

윤정혜

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