[김재권 변호사의 부동산 읽기] 공장과 영업사무실 함께 사용하면 상가건물 되나

김재권 법무법인 효현 대표

상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉, 사업자등록의 대상이 되는 모든 업종의 영업에 사용되는 건물에 적용되는 것이 원칙이다. 그런데 별도의 영업소를 두지 않고 임차한 공장에서 상품의 제조·가공과 영업활동이 함께 이뤄지는 경우에 상가임대차법이 적용되는 '상가건물'로 볼 수 있을까. 이에 대해 최근 대법원은 상가건물에 해당한다고 보아, 상가건물이 아니라고 본 원심을 파기환송했다.(2024년 11월14일 선고 2024다264865 판결)

사실관계를 살펴보면, 임차인은 임대인 소유의 건물에 대해 2019년 10월 임대차 계약을 맺고 2020년 1월부터 2년간 임대한 후 레이저 용접 회사를 차리고 건물 대부분을 용접 가공과 제품 제조를 위한 공장으로, 나머지 공간은 사무실로 사용했다.

A는 사무실에서 제품 대금 관련 세금계산서, 거래명세표 등을 발행하고 고객들로부터 신용카드 결제, 계좌이체 등을 통해 대금을 지급 받았다. 임차인이 기간 만료를 앞두고 임대인에게 계약 갱신을 요구하자, 임대인은 갱신을 거절하고 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차이므로 2022년 1월 임대차 계약이 종료돼 건물을 인도하라는 소송을 냈다.

이에 대해 1심 법원은 "건물에서 용접 가공, 제조 및 납품뿐 아니라 제품 대금 수수와 계약 체결 등 영업 활동이 이뤄진 점을 고려할 때 임차인이 이 건물에서 가공·제조 외에 영리활동을 겸했다고 봐야 하므로 상가건물에 해당한다"는 이유로는 임대인의 인도청구를 기각했다.

그러나 항소심은 임대인 손을 들어 줬는데 이유는 "이 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차일뿐 아니라, 공장에서 영리 활동이 이뤄졌다고 볼 수 없으므로 상가건물에 해당하지 않는다"고 봤다. 구체적으로는 건물의 주된 부분이 제조 공장인 점, 계약서의 표제가 '부동산(공장)' 월세 계약서인 점, 제품 인도는 사실행위에 해당하므로 영업행위로 보기 어려운 점 등을 들었다.

하지만 대법원은 상가건물에 해당한다고 봤다. 즉, "이 사건 건물은 단순히 상품의 제조·가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리 활동이 함께 이뤄지는 장소로 상가건물에 해당한다" "특히 A는 별도 영업소를 두고 있지 않으며 건물에서 상품 제조·가공과 함께 대금 수수 등 영리 활동을 해왔으므로 제조업을 영위하는 상인인 임차인이 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당해 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물"이라고 이유를 들었다.

김재권 법무법인 효현 대표