[김재권 변호사의 부동산 읽기] 경매과정에 허위 임대차계약서 내면 경매방해죄 처벌

김재권 (법무법인 효현 대표)

강제 경매 절차에서 허위의 임대차계약서를 제출하면, 그 뒤에 경매신청이 취하돼 불공정한 결과가 발생하지 않았어도 경매방해죄가 인정된다는 대법원 판례가 나왔다.(2025년 1월 9일 선고 2022도11083)

사례를 소개하면, A는 2009년 10월부터 경기도 용인시 처인구에 있는 빌라 2채를 C로부터 매수해 소유하면서 B를 고용해 각 빌라를 관리하도록 했다. 그런데 2016년 12월 C의 채권자에 의해 A가 C로부터 위 빌라를 매수한 행위가 사해행위로 취소돼야 한다는 판결이 확정돼 소유권이 C에게 돌아 가버렸다.

C에 대한 공사대금채권자 D가 판결을 받아 위 빌라 2채에 대해 강제경매신청을 해 경매가 진행되자, 종전 매수인 A는 B를 대항력이 있는 주택임차인인 것처럼 '2011년 9월 B가 각 빌라에 대해 A를 임대인으로 하는 보증금 6천만원 상당의 임대차계약을 체결했다'는 취지의 허위 임대차계약서를 작성해 경매법원에 제출했다.

이에 D 등 채권자들이 A와 B에 대해 경매입찰방해죄, 사기미수, 부동산실명법 위반 등으로 고소해 1심은 A에게는 징역 1년에 집행유예 2년, B에게는 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고했으나, 항소심에서는 A의 집행유예형은 유지됐으나 A의 경매방해 혐의는 무죄로 뒤집혔다.

항소심이 A의 경매방해를 무죄로 본 이유는 "B가 신고한 임차권이 강제경매 절차에서 대항력이 없으므로, 임차권이 허위라는 이유만으로 경매방해를 인정할 수 없고, 경매신청의 취하 또는 기각이 된 것이 A등의 허위 임차권 신고로 인한 것이라고 인정할 증거도 없다"란 이유를 들었다.

이에 대법원은 "경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하지 않는다"며 "빌라 경매 절차에서 A등이 공모해 신고한 임차권이 현황 조사보고서에 포함됐는데, 이는 경매 참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정 중 하나에 해당한다"라고 보아 무죄로 판단한 원심에 잘못이 있다면서 사건을 다시 재판하라며 원심으로 돌려보냈다.

결론적으로 경매절차에서 함부로 허위 임대차계약서를 제출하면 대항력이 없다거나, 그 경매가 취하되어서 실제 공정을 저해하지 않았어도 경매방해죄로 처벌받을 수 있음을 유의해야 한다.

〈법무법인 효현 대표〉