[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가임차인이 폐업 후 전대차한 경우 대항력 가지려면

김재권 변호사

상가 건물의 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면 그 다음날부터 상가건물임대차보호법상의 대항력을 가지게 되어, 건물이 매매 등으로 양도되더라도 임대차가 그대로 양수인(새 임대인)에게 승계가 된다.

상가건물임대차보호법은 임차인과 사업자등록인은 동일인일 것을 요구한다. 다만, 사업자등록인이 실질적인 임차인이고 명의상 임차인은 사업자등록인의 동거가족에 해당한다면 대항력을 가질 수 있다.

상가임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건인 사업자등록신청은 '적법한 신청'이어야 하고, 신청이 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날에 비로소 대항력이 생긴다. 그리고 사업자등록(신청)은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 경매절차상 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 따라서, 중간에 사업자등록이 취소되면 대항력 및 우선변제권을 모두 상실함을 유의해야 한다.

상가임차인이 사업자등록을 마친 후 폐업했다면 대항력을 상실하게 되는데, 폐업 후 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우는 어떨까. 원래의 대항력 및 우선변제권이 상실되고 새롭게 신청한 때부터 대항력 및 우선변제권이 새로 생기게 된다.

이처럼 상가임차인이 대항력(우선변제권)을 유지하려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고, 실제로 사업도 영위해야 하는데, 사업자등록만 유치한 채 사실상 폐업을 하고 전대차를 한 경우에는 어떨까. 관련 사례를 들어보자.

상가임차인 A가 사업자등록 후 스넥코너 영업을 하다가 장사가 잘 되지 않자 B에게 그 상가를 전대차하였고, 그 무렵 사업자등록만 유지한 채 자신의 영업은 그만두었다. 그런데 전차인 B는 영업을 하면서 사업자등록을 하지 않았다. 이 때에도 A에게 여전히 대항력, 우선변제권이 있을까.

이에 대법원은 "상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다"라고 전제하고, 전차인 B는 사업자등록을 하지 않았고, A는 사실상 폐업했으므로 A는 대항력과 우선변제권을 상실했다고 판결했다.(대판 2005다64002)

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