[김재권 변호사의 부동산 읽기] 경매가 무효로 되면 소유권 이전 받은 낙찰자는 어떻게 구제받나

경매로 낙찰받아 매수한 부동산에 하자가 있으면 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있는데, 이를 '경매에 있어서의 매도인의 담보책임'이라 한다.

경매에 있어서는 균열·누수·오염 같은 물건 자체의 하자에 대해서는 담보책임이 인정되지 않고, 경매된 권리의 전부나 일부가 타인에게 속하거나, 목적물의 면적이나 수량이 부족하거나, 일부 멸실되었거나, 제한권리로 제한받은 등 하자가 있을 때 1차적으로 채무자에 대해, 2차적으로 낙찰대금을 배당받은 채권자에 대해 계약해제를 하거나, 대금감액청구를 하거나 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 578조, 580조 2항)

그런데 경매로 부동산을 매수하여 낙찰대금을 내고 소유권까지 이전했는데, 그 후 경매절차가 무효로 되어 소유권이전등기도 무효가 되는 경우가 가끔 생기는데, 이때 낙찰자는 어떻게 구제받을 수 있을까. 예를 들어, A는 B의 채권자 C가 B소유의 부동산에 대해 신청한 강제경매절차에서 그 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득했는데, 그 뒤 당초 B에게 위 부동산을 팔았던 D가 B와의 매매계약이 원인무효라며 낙찰자인 A를 상대로 소유권을 돌려달라고 소유권이전등기청구소송을 제기하였고, 결국 A가 패소하여 D가 소유권을 이전해갔다면 A는 어떻게 해야 할까. 이에 관해 판례를 살펴보면, '경매에서의 매도인의 담보책임'이 아니라 '일반 부당이득의 법리'에 따라 낙찰대금을 배당받아간 채권자로부터 반환받을 수 있다고 보았다.

"강제경매절차를 통해 부동산을 낙찰받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기여서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 낙찰자는 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대판 2003다59259 참조)"라고 판단했다.(서울북부지법 2007년 6월28일 선고 2006가합8584 판결)

즉 위 사례에서 A는 부당이득반환의 법리에 따라 경매채권자 C가 배당받은 돈과 그에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환받을 수 있게 된다. 위 소송에서 A가 C에게 소송고지를 하는 등 C에게 악의가 인정되면 C는 배당받은 날로부터 민사 법정이자인 연 5%를 붙여서 반환해야 하고, 소장부본 송달 다음날부터는 연 12%의 지연손해금도 지급해야 한다.