[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차인이 전입 않고 부모·형제자매가 전입 거주해도 대항력 인정되나

<법무법인 효현 대표>

주택임대차계약을 체결하면서 임차인이 직접 전입하지 않고 처음부터 임차인의 부모나 형제자매가 전입해 거주했다면 그 주택을 낙찰받은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까.

이에 관련된 대전지방법원 판례를 살펴보자. A는 B소유의 다가구주택에 대해 B와 임대차계약을 체결한 후 자신이 거주한 게 아니라 처음부터 A의 오빠와 아버지가 전입신고하고, 확정일자를 받아 실제 거주했다.

그 후 이 다가구주택에 대해 강제경매가 실시됐고 C가 낙찰받아 매수인이 됐다. A는 배당요구종기를 지나서 배당을 요구하는 바람에 배당을 받지 못하자 임대인 지위를 승계한 매수인 C를 상대로 임대차보증금반환청구소송을 냈다.

이에 C는 A는 결혼해 아버지와는 독립된 세대원이므로, 아버지의 점유와 주민등록으로는 대항력을 취득할 수 없고, 또한 임대인 B의 승낙 없는 전대차여서 대항력이 없다며 맞섰다. 법원은 임차인 A의 손을 들어줘 보증금을 반환하라는 판결을 내렸다.(2022년 4월28일 선고 2021가단114423 판결).

판결문에는 "주택임대차보호법상 대항요건은 임차인이 당해 주택에 직접 전입신고하고 거주하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 해 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 즉, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 본다"는 점을 전제했다.

또한 "임차인이 비록 임대인의 승낙 없이 전대했어도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인의 동의 없이 전대된 것만으로는 임대차계약을 해지할 수 없다. 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다"는 점도 강조했다.(대법원 2007년 11월29일 선고 2005다64255 판결 등)

결론적으로 이 사례에서 "임차인 A가 처음부터 오빠와 아버지를 거주하게 한 데 대해 임대인 B의 승낙을 얻지 않았던 것으로 보이므로 이러한 사용관계는 '승낙 없는 전대차'에 해당한다고 볼 수 있다. 그런데 그들이 가족 사이인 점, 계약내용이나 부동산의 구조를 보더라도 임차인의 가족이 대신 점유·사용한다고 해서 계약의 목적 달성에 지장을 초래하거나 부동산의 현상유지에 어떠한 위험이 생긴다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면 A의 행위를 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정된다"는 이유로 임차인 A가 대항력을 갖추었다고 봐 A의 손을 들어준 것이다. 〈법무법인 효현 대표〉