‘핫 재테크’ 분양권, 아파트 입주할 때 팔아라

■ 분양권 전매 요령

분양권 보유기간 따라
양도세율 다르게 적용
1년이하 50% 세금폭탄
2년후 판매때 절세 효과


분양권은 아파트를 짓기도 전에 분양하는 우리나라에만 있는 독특한 선분양 제도에서 발생한다. 청약 이후 당첨자는 계약금을 내고 건설사와 분양권 계약을 맺는다. 이후 아파트를 지을 동안 4~6차례에 걸쳐 중도금과 잔금을 치르고 완공되면 입주한다. 즉, 분양권은 건설사로부터 부여받은 입주 권리인 셈이다.

분양권은 법적으로 매매가 가능하다. 이른바 ‘분양권 전매’다. 분양시점과 완공시점이 달라 분양 이후 완공 때까지 가격이 오르면 전매 차익을 누릴 수 있다. 인기 아파트의 경우 분양권에 웃돈이 붙는데 이를 통상 ‘프리미엄’으로 부른다.

분양권 전매는 국가에서 인정하고 있으며, 엄연히 시장에서 자리 잡은 투자 상품이다. 하지만 높은 청약 경쟁률을 뚫고 당첨만 되면 아무런 노력 없이 쉽게 이익을 볼 수 있어 투기를 조장할 가능성이 농후하다.

게다가 다운계약서 작성, 매수인 양도세 대납 등 불법행위도 횡행한다. 정부가 투기를 막기 위해 분양권을 일정 기간 사고 팔 수 없도록 전매 제한을 두고 있지만 이마저도 어기는 경우가 있다.

이런 불법행위는 탈세의 유혹 때문이다. 하지만 적발되면 세금폭탄은 물론, 과태료 처분도 받을 수 있다. 때문에 탈세보단 절세를 노려보는 게 합리적이다.

프리미엄이 붙은 분양권을 전매할 땐 그에 상응하는 세금, 즉 양도세를 내야 한다. 양도세율은 분양권을 보유한 기간에 따라 다르게 적용된다. 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%다. 2년이 넘으면 과세표준에 따라 6~38%의 세율이 적용된다.

따라서 분양권 매도자는 2년 이상 들고 있다 파는 게 유리하다. 아파트 공사기간이 2~3년인 점을 감안하면 입주 즈음으로 보면 된다. 입주 직후 매도할 땐 보유기간이 1년 이하가 돼 50%의 중과세를 물어야 한다는 점도 유의해야 한다.

이 때문에 매수자도 입주 즈음을 노려야 한다. 입주 시점이 다가올수록 다소 낮은 가격에라도 팔려는 사람이 나오기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “국세청은 양도한 자산의 비과세나 감면여부 확인 및 예상세액을 미리 계산한 후 신고·납부까지 원스톱으로 처리할 수 있는 양도소득세 종합안내 서비스를 제공하고 있다. 양도소득세 계산방법을 모르는 납세자도 화면에서 보여주는 항목을 입력만 하면 간편하게 예상세액을 알 수 있다”고 조언했다.

진식기자 jins@yeongnam.com

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