[김재권 변호사의 부동산 읽기] 건물 임대 광고물 보고 연락해서 중개해도 중개보수 받을 수 있나

김재권 (법무법인 효현 대표)

건물 소유자가 건물 외벽에 '건물을 임대한다'는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치했다. 이를 본 공인중개사가 관리소장에게 중개사임을 밝힌 후 임대가 가능한지 문의해 "임대가 가능하다"는 답변을 듣고 임차인을 주선해 임대차계약이 체결된 사안에서, 중개사가 임대인에게도 중개수수료를 받을 수 있을까.

이처럼 임대인과 사이에 명시적인 중개의뢰 없이 사실상 중개행위를 한 경우에 대해 최근 대법원은 원칙적으로 임대인과 중개사 사이에 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립했다고 볼 수 없다는 판례를 내놨다.(2024년 1월4일 선고 2023다252162 약정금 판결)

원심법원은 "중개사가 임대인으로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 직접적 증거는 없지만 한쪽으로부터만 중개의뢰를 받아도 중개업무의 특성상 부분적으로는 중개의뢰를 받지 않은 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행해야 하므로 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담한다"고 봤다.

그러나 대법원은 원심을 파기환송하면서 "중개사가 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 알선 행위를 하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정·전달하는 행위를 했다고 해도 그것만으론 임대인의 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정해야 하는 것은 아니다"라고 판시했다.

그 이유에 대해선 "임대인의 중개수수료 지급의무가 인정되기 위해선 중개사에 대해 중개수수료를 지급하기로 하는 별도 약정이 존재했어야 하는데 별다른 증거가 없다"고 설명했다.

또한 "중개사가 작성한 '중개대상물 확인·설명서'에 임대인의 기명·날인도 포함돼 있으나 그와 같은 기명·날인이 해당 서면을 영수했다는 의미를 넘어 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립에 관해 특별한 의미를 가진다고 단정하긴 어렵다"고 판단했다.

나아가 "중개사는 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전에 임대인을 처음 만났을 뿐 그전까진 직접 의사교환을 한 적이 없으며, 주로 건물의 관리소장을 통해 의사를 나누었을 뿐인 데다가 중개수수료 지급에 관한 별도 언급이나 협상도 없었다"는 등의 사정을 종합해 중개사와 임대인 사이에 중개의뢰 및 중개수수료 지급 약정이 성립됐다고 보기 어렵다고 결론을 냈다. 결국 중개사가 이 경우에도 임대인으로부터 중개수수료를 받으려면 임대인과 사이에 명시적인 중개의뢰 및 수수료 약정을 했어야 한다는 것이다.

<법무법인 효현 대표>