[김재권 변호사의 부동산 읽기] 주택임대인이 명시적으로 갱신 거절해도 임차인은 갱신 요구해야 하나

김재권 (법무법인 효현 대표)

주택임대차보호법은 임차인의 2년간 계약갱신요구권을 인정하면서 갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 '임대인의 실거주'를 규정하고 있다.(6조의3, 1항)

그리고 임대인이 실거주한다며 임차인을 내보낸 후 정당한 사유 없이 제 3자에게 임대했다면 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다.(6조의3, 5항)

그런데 임차인이 손해배상을 받으려면, '임대인이 갱신거절 의사를 밝힌 경우에도 임대인에게 갱신요구기간 내(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지)에 계약갱신요구를 해야 하는지 여부'에 관해 하급심 판례가 엇갈리고 있다. 향후 상급심에서 교통정리가 필요하다.

지난해 10월 서울중앙지법은 임대인이 임차인에게 '명시적으로' 실거주한다며 갱신거절 의사를 밝힌 후 임차인을 내보낸 뒤 다른 임차인과 계약한 사건에서 "임대인이 구체적인 사유를 들어 먼저 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서 임차인에게 계약 갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다. 특별한 사정이 없으면 임대인은 임차인에게 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"고 판단했다.(2022가소1067836 판결)

최근 의정부지법은 "임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해 놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺어도 기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않았다면 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없다"는 상반된 판결을 내놨다.(2023년 2월16일 선고 2021나223406 판결)

다만 위 법원은 "임대인이 사전에 명백하게 계약갱신 거절 의사를 밝혀 임차인이 계약갱신 요구를 따로 하지 않게 된 것이라면 이는 임대인의 별도 불법행위에 해당하므로 민법 제750조에 따라 배상책임을 져야 한다"고 판단했다.

결론적으로 의정부지법 판결도 '임대인이 사전에 명백하게 갱신거절 의사를 밝힌 경우'에는 민법 750조의 불법행위에 따른 손해배상책임을 인정했다. 임차인을 보호하는 결과에 있어서는 서울중앙지법 판결과 같은 입장인 셈이다.

다만 '임대인의 명백한 갱신거절'에 대한 판단이 어려우므로 임차인이라면 무조건 기간 내에 갱신요구를 해놓는 게 바람직하다.

<법무법인 효현 대표>