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경제

[서경규 교수의 부동산 에세이] 건물과 건축물의 법적인 용어 구분

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수
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입력 2024-02-21 07:52 | 수정 2024-02-21 07:53 | 발행일 2024-02-21 제16면

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수

부동산 활동에서 유사한 용어를 구분하지 않고 잘못 쓰는 경우가 있는데 그 대표적 사례가 건물과 건축물이다. 건물과 건축물의 뜻을 법적으로 분석하면 차이가 있어 이를 정확하게 구분할 필요가 있다.

첫째, 건물의 뜻에 대해 법령에서 규정한 사례는 없다. '민법'은 토지 및 그 정착물을 부동산으로 규정해 토지와 그 정착물을 별개의 부동산으로 보고 있고, 다수의 조문에서 건물이란 용어를 쓰고 있다. 그런데 '민법'에 건물의 뜻을 규정하지 않아 구체적인 해석은 판례에 의존하고 있다. 대법원 판례에 의하면 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이뤄지면 독립한 부동산으로서 건물의 요건을 갖췄다고 본다(대법원 2000다51872 판결). 따라서 '민법'에선 건축물대장의 등록 여부나 건물등기부의 등기 여부와 상관없이 일정 요건을 갖추면 건물로 인정받을 수 있다. '부동산등기법'은 등기부를 토지등기부와 건물등기부로 구분하고 있으나 건물의 뜻을 규정하진 않았다. 다만, 등기사무를 담당하는 대법원이 정한 예규에는 '건축법'상 건축물에 관해 건물로서 소유권 보존등기를 신청한 경우 등기능력 유무의 심사기준에 대해 ① 건축물이 토지에 견고하게 정착돼 있는지(정착성) ② 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 있는지(외기분단성) ③ 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는 것인지(용도성) 여부를 판단하도록 규정하고 있다.

둘째, 건축물의 뜻에 대해서 일부 법령에서 규정하고 있는데 '건축법'에선 건축물을 '토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것'으로 정의하고 있다.

우리나라는 부동산 현황과 권리관계 공시에 대해 행정안전부가 등록사무를 담당(대장 관리)하고, 사법부가 등기사무를 담당(등기부 관리)해 이원화돼 있다. 그런데 건축물대장에 관련된 건축물의 뜻과 건물등기부에 관련된 건물의 뜻에 차이가 있어 혼란이 있다. 즉, 지붕과 기둥 또는 벽이 있으면 건축물인 반면, 등기가 가능한 건물이 되기 위해서는 반드시 지붕, 기둥 및 주벽이 있어야 한다. 따라서 주유소 캐노피처럼 주벽이 없는 경우 건축물대장에 등록됐더라도 건물등기부에 등기하지 못하는 문제가 발생한다. 주벽이 없는 건축물의 등기를 위해 2009년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'을 제정, 일정 요건을 갖춘 개방형 우사(牛舍)에 대해선 등기할 수 있도록 조치했다.

건축기술이 발전하고 건축 욕구가 다양해짐에 따라 독특한 구조의 건축물이 늘어나는 현실에서 원활한 부동산활동을 위해 건물과 건축물의 뜻을 통일할 필요가 있다. 따라서 건축물대장에 건축물로 등록돼 있다면 이를 모두 등기할 수 있도록 입법적으로 개선하는 게 합리적이다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

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