부동산3법 개정에 세금 어떻게 되나

최근 소득세법·종합부동산세법·법인세법 등 부동산 3법과 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민특법') 등 주택과 관련된 법률이 개정됐다. 부동산 3법과 민특법 개정은 장기보유특별공제, 양도소득세율, 종합부동산세율, 취득세율 등을 주요 내용으로 하고 있다.
국세청은 최근 많은 사람들이 궁금해 하는 양도소득세나 종합부동산세 등 주택 관련 세금에 대한 궁금증을 해소할 수 있도록 '100문 100답' 형식으로 정리했다. 이 중 양도소득세와 종합부동산세, 주택임대소득세 등에 관한 핵심 내용을 세금별로 정리했다.

◆내년부터 새롭게 취득한 분양권도 주택 수 포함
Q. 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함하는지.
A. 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 내년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.

Q. 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은 어떻게 되나.
A. 분양권을 내년 6월1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 보유 기간이 1년 미만일 땐 70%, 1년 이상 보유면 60%다.<표1 참조>

Q. 1주택자가 지난해 12월17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입 했지만, 종전 주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 팔았다면 양도소득세를 얼마나 내야 하나.
A. 지난해 12월17일 이후 일시적 1가구 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용된다. 신규 주택에 전입은 했지만 기존 주택을 1년 이후에 양도했다면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 다주택자로 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 2주택자는 기본세율에 10%포인트의 가산세율이, 3주택 이상자 기본세율에 20%포인트가 가산된다.

Q. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에는 세제 혜택이 어떻게 되나.
A. 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제 혜택이 가능하다.

◆임대주택 임대료 상한 위반하면 2년간 합산배제 대상서 제외
Q. 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 올 9월1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 세율 적용은.
A. 조정대상지역 판정은 과세기준일(6월1일)을 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당한다. 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다. <표2 참조>

Q. 2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세 부담 상한이 적용되나.
A. 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세 부담 상한이 적용되지 않는다. <표3 참조>

Q. 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속해 합산배제 적용을 받지 못하나.
A. 임대료 상한 5%를 위반하면 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다.

Q. 부부가 조정대상지역에 있는 주택 채를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수는 어떻게 판정하나.
A. 종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.

◆9억원 이하 다가구주택 1채 소유자는 비과세
Q. 주택임대소득 과세대상은.
A. 주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 다만 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 국외주택을 소유한 경우로 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세대상이다. 하지만 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 내년까지 제외된다. <표4참조>

Q. 주택임대소득에 대한 신고 방법은.
A. 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼 있으며, 다음 해 5월1일부터 5월31일까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다. 다만 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월30일까지다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 한다.

□Q. 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세되는지.
A. 구분등기되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세된다.

□Q. 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하나.
A. 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.
홍석천기자 hongsc@yeongnam.com

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