[경제와 세상] 부동산 부패 카르텔을 해체하려면

전강수 대구가톨릭대 교수

지난 4·7 재보궐선거 직전에는 LH 직원들의 농지투기 사건이 터져서 온 나라를 뒤흔들더니 대선 열기가 뜨거운 지금은 대장동 사태가 터져서 모든 이슈를 빨아들이고 있다. 여당은 '국민의힘 게이트'라고 주장하며 자기 당 대선후보 호위에 열심이고, 야당은 '이재명 게이트'라고 명명하며 여당 후보 흠집내기에 열을 올리고 있다. 진상은 수사가 끝나봐야 확실히 드러나겠지만, 이 사태가 어디서 비롯됐는지는 조금만 생각하면 금방 알 수 있다.

사건의 주범은 부동산개발을 둘러싸고 형성된 부패 카르텔이다. 그리고 법조계, 언론계, 국회 등 여러 분야의 유력자들이 이 카르텔에 합류한 배경에는 막대한 부동산 불로소득이 있다. 그러므로 관련자들의 불법행위를 파헤치는 것 못지않게 근본 원인인 부동산 불로소득을 차단·환수하는 것이 긴요하다. 이번에 근본대책을 마련하지 않으면 유사한 사태는 또 벌어질 수밖에 없다. 부동산 불로소득 차단·환수에는 삼겹장치가 필요하다.

첫째, 수십 년간 실효세율(세액/부동산값) 0.1%대에 머문 부동산보유세를 선진국 수준으로 강화해야 한다. 미국과 캐나다 등의 보유세 실효세율은 약 1%이니 우리의 6, 7배 수준이다. 한국에서 주기적으로 부동산 투기가 발발한 데는 보유세 부담이 가볍다는 사정이 크게 작용했다. 투기 목적으로 토지와 부동산을 아무리 보유해도 보유비용이 얼마 되지 않으니 민첩한 사람들은 주저 없이 투기에 나선다.

보유세는 토지 중심으로 강화하는 것이 정석이다. 이는 여러 경제학자가 확인한 바 있고, 상식적으로 생각하더라도 인공물인 건물보다 자연자원인 토지를 중심으로 과세하는 것이 맞다. 단, 토지보유세를 상당한 수준까지 강화하는 데는 시간이 걸리고, 도중에 거시경제 변동으로 부동산값이 올라갈 수 있으므로 언제든 불로소득은 발생할 수 있다. 그러니 다른 장치가 필요하다.

둘째, 양도소득세를 정상화하면서 과다한 불로소득에는 중과세할 필요가 있다. 주지하다시피 양도소득세는 부동산 불로소득을 사후적으로 환수하는 장치다. 토지보유세를 강화해가는 도중에 발생하는 불로소득은 이로써 대처해야 한다. 한국의 양도소득세는 불로소득 환수보다는 집값 조정의 수단으로 활용되어 누더기 조세로 전락하고 말았다. 이를 불로소득 환수의 상시 수단으로 정상화하는 것은 시급한 과제다. 소유 주택 수를 기준으로 차등과세하는 방식은 다주택자로 하여금 매물을 내놓지 않게 만드는 동결효과를 낳는다. 집값 안정이 시급한 상황에 이를 방치하는 것은 어리석은 짓이다. 따라서 다주택자 중과세를 폐지하되 양도소득세 최고세율을 45%에서 60% 정도로 올려야 한다. 이렇게 하면 동결효과를 완화하면서 동시에 불로소득 환수 비율을 높일 수 있다.

셋째, 보유세와 양도소득세는 전국에 걸쳐 광범위하게 효과를 발휘하므로, 국지적으로 발생하는 불로소득에는 별 효과가 없을 수도 있다. 국지적 불로소득에 대처하기 위해서는 개발부담금제를 강화하고 토지초과이득세를 부활할 필요가 있다. 과거의 토지초과이득세와 현행 개발부담금제에는 적용 대상이 협소할 뿐만 아니라 불로소득 환수 비율도 너무 낮다는 문제가 있다. 두 제도가 제대로 효과를 발휘하도록 설계를 똑바로 해서 국지적 불로소득에 대처해야 한다. 아울러 부동산 개발과 관련하여 불법과 부정이 개입될 경우 부당이득을 철저히 환수할 장치도 함께 마련해야 한다.

이번 기회를 놓치면 부동산 부패 카르텔 해체는 영원히 불가능할지 모른다. 민초들로서는 분노할 수밖에 없으나, 그 분노는 '불로소득 공화국'을 해체하는 동력으로 승화되어야 한다.
전강수 <대구가톨릭대 교수>