[김재권 변호사의 부동산 읽기] 선행 경매에서 유치권 부존재 판결나도 후행 경매에서는 유치권 행사된다

 

이중경매가 진행되는 경우, 선행 경매를 신청하고 선행 경매 개시와 후행 경매 개시 사이에 유치권을 취득한 자가 선행 경매절차에서 유치권이 존재하지 않는다는 유치권부존재확인 판결이 확정되자, 선행 경매신청을 취하하고 속행되는 후행 경매절차에서 유치권을 다시 주장할 수 있을까.

최근 대법원은 위 사례에서 후행 경매를 신청한 채권자가 후행 경매에서 다시 유치권을 주장하는 것은 전소의 유치권부존재확인 판결의 기판력에 반하고 유치권제도 남용으로서 신의칙에 반한다고 주장하면서 유치권부존재확인을 구하는 사안에서, 유치권자로서는 후행 경매절차에서는 유치권을 행사할 수 있다고 판결하여 주목되고 있다.(2022년 7월 14일 선고 2019다271685 판결)

사례를 살펴보자. 건축주로부터 공사대금을 받지 못한 A는 판결을 받은 후 건축주의 건물에 대해 강제경매를 신청했다. 그런데 A는 경매기입등기가 된 직후 유치권 신고를 하였고, 점유는 2개월 후 비로소 개시했다. 그런데 3개월 후 K은행이 근저당권에 기해 임의경매를 신청하여 이중경매가 개시되었다.
K은행은 A를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기했고, 그 소송에서 A가 선행경매의 경매개시기입등기 이후 점유를 개시했다는 이유로 유치권부존재확인판결이 나서 확정되었다.

그 후 A는 선행경매를 취하하고, 공사대금 16억여 원의 채권에 기해 유치권신고를 하고 후행경매의 경매기입등기 이전부터 점유를 해 왔고, B는 K은행으로부터 근저당권부채권을 유동화자산으로 양수받아 근저당권을 취득한 후, A를 상대로, "A의 유치권 주장이 전소 유치권부존재확인 판결의 기판력에 반하고 유치권제도 남용으로서 신의칙에 반한다"고 주장하면서 유치권부존재확인을 구하는 소송을 제기한 것이다.

위 사건에서 대법원은 원심과 마찬가지로 유치권자의 손을 들어주면서 "선행 경매절차의 경매신청이 취하됨에 따라 A가 후행 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있게 되었고 이는 전소 변론종결 후 발생한 새로운 사유에 해당하므로 A가 이 사건에서 유치권을 주장하는 것이 전소 확정 판결의 기판력에 저촉되지 않는다고 판단한 원심에 기판력 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다."라고 판결했다.

후행 경매절차에서 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 후행경매기입등기 시점을 기준으로 정해야 하는 점, A가 유치권을 고의로 만들어 내지는 않은 한 A의 유치권 행사가 이해관계인들의 이익을 부당하게 침해하거나 경매절차의 적정한 진행을 위법하게 방해하여 신의성실의 원칙에 반하는 정도에 이르렀다고 보기 어려운 점도 근거로 들었다.

 

<법무법인 효현 대표>

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