[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재건축 구역 내 매도청구된 '도로' 향후 용도에 따라 평가 달라져

재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 된다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수한다. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것이다.

그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환된다. '대지'가 아닌 '도로'로 평가되면 불합리한 결과(보통 인근 토지 3분의 1 가격)가 된다. 지목이 전, 답, 과수원, 잡종지 등이지만 '현황도로'인 경우에도 같은 문제가 생긴다.

대법원은 "토지 현황이 '도로'라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것"이라며 파기환송 판결을 했다.(대법원 2014년 12월11일 선고 2014다41698 판결)

그런데 최근 대법원은 "재건축사업 당시도 지목이나 현황이 '도로'이고, 재건축사업 이후에도 정비기반시설로서 '도로'로 계속 사용될 예정임이 명백한 경우엔 '도로인 현황대로' 감점평가해야 한다"는 판례를 내놨다.(대법원 2022년 7월14일 선고 2020다238349 판결)

대법원은 "도로로 점유·사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가해야 한다(대법원 2002년 4월12일 선고 2001다60866 판결 참조)"라는 법리를 전제했다.

그리고 해당 토지가 1970년대부터 도로로 사용됐고, 2004년쯤 도로로 결정·고시돼 현재까지 이어져 온 점, 조합이 해당 토지를 취득해 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 점을 근거로 들었다.

결론적으로 도로든, 현황도로이든 재건축사업에 따라 대지로 변경되느냐, 여전히 도로로 유지되느냐에 따라 평가방법이 달라짐을 알 수 있다.

〈법무법인 효현 대표〉