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| 서경규 (대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수) |
하나의 물건을 한 사람이 소유하는 것을 '단독소유'라 하고, 2인 이상이 소유하는 것을 '공동소유'라 한다.
민법은 공동소유의 유형으로 공유(共有), 합유(合有), 총유(總有)의 3가지를 인정하고 있는데 이를 정확하게 구분할 필요가 있다. 물건이 부동산인 경우 그 차이점을 설명하면 다음과 같다.
첫째, 공유는 하나의 물건을 2인 이상이 지분을 가지고 소유하는 형태이다. 부부가 함께 아파트를 소유하거나 부동산의 상속인이 여러 명인 때 등이 그 예이다. 공유는 공유자 전원의 명의로 등기하되, 그 지분도 등기해야 한다. 또한 각 공유자는 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 언제든 공유물 분할을 청구해 공유관계를 종료시킬 수 있다.
둘째, 합유는 하나의 물건을 2인 이상이 조합체로서 물건을 소유하는 형태다. 부동산을 공동 투자하면서 합유로 하거나 선산(先山)을 합유로 하는 경우 등이 그 예이다. 여기서 조합이란 2인 이상이 상호 출자해 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 계약이다. 합유는 합유자 전원의 명의로 등기를 하되, 그 지분은 등기하지 않는다. 각 합유자는 합유자 전원의 동의 없이 합유지분을 처분할 수 없고, 합유물 분할도 청구하지 못한다.
셋째, 총유는 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태다. 종중이 선산을 소유하거나 교회가 부동산을 소유하는 경우 등이 그 예이다. 총유는 법인이 아닌 사단 대표자의 신청에 의해 그 사단 자체의 명의로 등기하며, 각 사원의 지분은 없다. 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
공유·합유·총유는 법적으로 많은 차이가 있다. 부동산활동에서 공동소유가 필요한 경우 그 특성을 잘 이해하고 선택할 필요가 있다. 부동산의 공동투자나 선산 관리 등과 같이 인적 결합체의 공동체성이 중시되는 경우 합유를 고려할 만하다. 합유는 합유자 전원의 동의 없이는 합유지분을 처분할 수 없고, 합유지분이 등기되지 않는다. 따라서 합유자의 변동이나 합유물의 처분에 전원의 동의가 필요하고, 각 합유자의 지분에 대한 근저당권 설정·경매 신청·상속이 불가능하다. 합유의 이러한 특성을 장점으로 여겨 합유로 등기하는 경우가 많다.
예를 들어 지인끼리 부동산을 공동투자하면서 공유로 등기한 경우에는 공유자가 그 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있다. 어떤 공유자 지분의 경매 신청으로 전혀 일면식이 없는 제3자가 공유자로 등기돼 기존 공유자와 갈등을 일으키는 경우가 있다. 종중이 선산을 총유로 등기하기 위해선 창립총회, 부동산등기용 등록번호 신청 등의 절차를 거쳐야 한다. 또 총유물을 처분하기 위해선 종중총회를 거쳐야 하는 번거로움이 있다. 반면 합유는 합유자의 존속 및 합유물의 소유권 유지에 유리하고, 총유에 비해 취득이나 처분에 있어 등기절차가 간편한 장점이 있다.
〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉
민법은 공동소유의 유형으로 공유(共有), 합유(合有), 총유(總有)의 3가지를 인정하고 있는데 이를 정확하게 구분할 필요가 있다. 물건이 부동산인 경우 그 차이점을 설명하면 다음과 같다.
첫째, 공유는 하나의 물건을 2인 이상이 지분을 가지고 소유하는 형태이다. 부부가 함께 아파트를 소유하거나 부동산의 상속인이 여러 명인 때 등이 그 예이다. 공유는 공유자 전원의 명의로 등기하되, 그 지분도 등기해야 한다. 또한 각 공유자는 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 언제든 공유물 분할을 청구해 공유관계를 종료시킬 수 있다.
둘째, 합유는 하나의 물건을 2인 이상이 조합체로서 물건을 소유하는 형태다. 부동산을 공동 투자하면서 합유로 하거나 선산(先山)을 합유로 하는 경우 등이 그 예이다. 여기서 조합이란 2인 이상이 상호 출자해 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 계약이다. 합유는 합유자 전원의 명의로 등기를 하되, 그 지분은 등기하지 않는다. 각 합유자는 합유자 전원의 동의 없이 합유지분을 처분할 수 없고, 합유물 분할도 청구하지 못한다.
셋째, 총유는 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태다. 종중이 선산을 소유하거나 교회가 부동산을 소유하는 경우 등이 그 예이다. 총유는 법인이 아닌 사단 대표자의 신청에 의해 그 사단 자체의 명의로 등기하며, 각 사원의 지분은 없다. 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
공유·합유·총유는 법적으로 많은 차이가 있다. 부동산활동에서 공동소유가 필요한 경우 그 특성을 잘 이해하고 선택할 필요가 있다. 부동산의 공동투자나 선산 관리 등과 같이 인적 결합체의 공동체성이 중시되는 경우 합유를 고려할 만하다. 합유는 합유자 전원의 동의 없이는 합유지분을 처분할 수 없고, 합유지분이 등기되지 않는다. 따라서 합유자의 변동이나 합유물의 처분에 전원의 동의가 필요하고, 각 합유자의 지분에 대한 근저당권 설정·경매 신청·상속이 불가능하다. 합유의 이러한 특성을 장점으로 여겨 합유로 등기하는 경우가 많다.
예를 들어 지인끼리 부동산을 공동투자하면서 공유로 등기한 경우에는 공유자가 그 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있다. 어떤 공유자 지분의 경매 신청으로 전혀 일면식이 없는 제3자가 공유자로 등기돼 기존 공유자와 갈등을 일으키는 경우가 있다. 종중이 선산을 총유로 등기하기 위해선 창립총회, 부동산등기용 등록번호 신청 등의 절차를 거쳐야 한다. 또 총유물을 처분하기 위해선 종중총회를 거쳐야 하는 번거로움이 있다. 반면 합유는 합유자의 존속 및 합유물의 소유권 유지에 유리하고, 총유에 비해 취득이나 처분에 있어 등기절차가 간편한 장점이 있다.
〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉
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