[서경규 교수의 부동산 에세이] 주택시장의 경기변동

서경규 〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉

부동산 시장은 거래되는 부동산 용도에 따라 토지시장, 주택시장, 상가시장 등으로 구분할 수 있다. 그중 경제주체가 가장 많은 관심을 보이는 시장은 주택시장이다. 또한 경기(景氣)란 한마디로 경제활동의 상황을 말한다. 경기변동이란 경제활동의 상황이 일정한 주기로 호황과 불황을 반복하는 현상이다.

주택시장의 경기는 일반적으로 △회복기 △상향기 △후퇴기 △하향기 △안정기 등 5개 국면으로 구분한다. 이때 경기를 측정하는 지표로 가격변동률과 거래량이 가장 많이 활용된다. 예컨대 상향기는 가격이 상승하고 거래량은 감소하며, 하향기는 가격이 하락하고 거래량은 증가한다. 또한 회복기는 가격이 상승하고 거래량도 증가하며, 후퇴기는 가격이 하락하고 거래량도 감소한다. 다른 특징으로 확장국면(회복기·상향기)이 수축국면(후퇴기·하향기)보다 길게 나타나는 경향이 있다.

경기변동 주기에 대해선 15~20년, 10년, 5년 등 다양한 견해가 있다. 과거 1960년대 후반, 1970년대 후반, 1980년대 후반에 각각 도시화·산업화, 해외건설 호황, 올림픽 개최 등의 요인에 의해 부동산가격이 크게 상승하면서 10년 주기설이 많은 지지를 받았다. 반면 1990년대 후반, 2000년대 후반에는 각각 외환위기, 세계 금융위기 등의 요인에 의해 부동산가격이 크게 하락한 경험이 있다. 다양한 연구결과에 따르면 2000년대 이후 주택시장의 순환주기와 진폭이 점점 감소하고 있다. 따라서 지금은 10년 주기설의 설득력이 많이 약화됐다.

주택시장 경기변동에 영향을 미치는 요인은 매우 많다. 사회적 요인으로 인구·가구 수, 소비자의 심리 등이 있다. 경제적 요인으로는 소득·이자율 등이 있으며, 정책적 요인엔 주택정책·조세정책 등이 있다. 과거 경험에 비춰보면 정부는 확장국면에선 규제(안정)정책을, 수축국면에선 조장(부양)정책을 빈번하게 시행했다.

제1차 경제개발 5개년계획이 시작되고 건설부가 재설치된 1962년부터 도시화·산업화와 더불어 실질적인 부동산정책이 시행됐다고 본다면 그동안 60여 년이 흘렀다. 과거 60여 년 동안 급속한 경제성장, 수도권 집중, 공동주택 중심의 주택공급 등 다양한 환경 변화가 있었다. 특히 통계청 자료를 보면 인구가 지속적으로 증가하다 2020년 9월 정점(5천184만명)을 끝으로 감소하고 있다. 앞으로 인구 감소시대에 있어 주택시장 경기는 인구 증가시대와는 다른 양상을 보일 것이다. 따라서 지역별로도 세부 지역시장에 따라 더 차별화될 것이며, 이자율·소득·물가(생산비) 영향을 더 많이 받을 것으로 예상된다. 그러나 여전히 확실한 것은 주택시장의 경기는 늘 변한다는 사실이다.

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉