[김재권 변호사의 부동산 읽기] 주택임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유

김재권 변호사

주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일 부터는 2개월)까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하여, 임차인에게 1회에 한하여 2년간 더 거주할 권리를 부여했는데, 이것이 갱신요구권이다.(6조의 3)
그런데 임대인은 '정당한 사유'가 있으면 갱신을 거절할 수 있는데, 주택임대차보호법은 9가지의 갱신거절사유를 규정하고 있다.

갱신거절사유로 흔히 문제되는 사항은 '임대인의 실거주', '임차인의 차임 2기 연체', ' 거짓이나 부정한 방법으로 임차', '무단전대', '고의나 과실로 주택을 파손한 경우' 등이다. 

갱신거절사유는 상가임대차보호법의 갱신거절사유를 거의 그대로 가져왔기 때문에 대부분 유사하고, 다만 '임대인의 실거주'가 새로 추가된 점, '차임연체횟수'가 상가는 '3기'이지만, 주택은 '2기'인 점만 다를 뿐이다. 나머지 사유들은 상가는 몰라도 주택에서는 생기기 어려운 사유여서 따로 설명할 필요가 없을 거 같다.

먼저 '2기의 차임연체'란, 차임을 2달치 연체한 경우이다. 연속해서 연체할 필요가 없고 여러 달 연체한 것의 합계가 2달치에 해당하면 된다.

다음으로, '거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우'에는 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래의 용도가 아닌, 불법영업장, 어린이집, 교습소 등의 목적으로 임차한 경우가 이에 해당한다.

'무단전대한 경우'는 임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세놓는 것이고, '고의나 중대한 과실로 주택을 파손하는 경우'에는 임대인 동의 없이 리모델링하거나 개조, 증개축하는 경우, 중과실에 의한 화재로 인한 파손, 고의적인 파손 등이 해당된다.

마지막으로 가장 문제가 되는 '임대인의 실거주'는 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이 그 주택에 실제 거주하려는 경우'로서, 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 "이제는 내가 들어가서 살려고 하니 비켜달라"고 통지만 하면 임차인은 더 이상 갱신요구를 못하고 나가야 한다. 다만, 법인이 임대인이면 실거주를 할 수 없으므로 실거주를 이유로 갱신거절을 하지 못한다.

그런데 임대인이 직접 거주하겠다고 허위로 통보하여 임차인을 내보낸 후 다른 임차인에게 임대를 할 수 있기 때문에 주택임대차보호법은 이러한 임대인이 허위통보를 예상하여, 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 규정을 두고 있다. 이 점에 대해서는 차회에서 자세히 살펴보고자 한다. 

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