[김재권 변호사의 부동산 읽기] 금융기관의 임차보증금 담보대출시 채권양도 받아도 안전하지 않아

김재권 변호사

금융기관이 주택이나 상가 임차인의 임대차보증금을 담보로 해 대출을 해 주는 경우가 있다. 이때 금융기관은 통상 그 임차인의 임대인에 대한 임대차보증금 반환채권을 양도양수 받는 방법으로 안전장치를 하는데, 그 안전장치에 위험이 도사리고 있음을 유의해야 한다. 사례를 들어 살펴보자.

임차인 A가 임대인 B에게 보증금 5천만 원(월세 300만 원)을 지급하고 상가건물을 임차하고 있는 상태에서 돈이 필요해 C금융기관으로부터 3천만 원을 빌리면서, 임대차보증금 5천만 원 중 4천만 원의 반환채권을 대출금 담보로 C에게 양도한 후 반환채무자인 임대인 B에게 채권양도통지를 하였는데, B는 아무런 이의유보 없이 채권양도를 승낙했다. 

그런데 위 사례에서 임대차기간이 만료돼 C가 대출채권(예컨대 연체이자 포함 3천500만 원)을 회수하려고 하니, 임대인 B가 보증금(5천만 원)에서 차임연체액(2천100만 원)과 임대차계약 종료 시 원상복구 비용으로 2천만 원을 지급하기로 약정한 데 따른 위 약정금을 공제하고, 900만 원만 반환하겠다고 주장해 C는 B를 상대로 3천500만 원을 반환하라는 소송을 제기했다면 어떤 판단이 날까. 

대법원은 "임대차보증금은 임대차 관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로 임대차 종료 시 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 우선 공제한 나머지 금액만 반환하면 되므로 임대차보증금 반환 채권 양도 시 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 원상복구 비용도 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 했다. (2002다52657 판결)

다만 장래 원상복구비를 별도로 지급하기로 약정했다면, 이는 임대차 관계에서 당연히 발생하는 채무가 아니라 별도의 약정에 기한 채무이므로 임대인이 별도의 원상복구비 약정채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 채권양수인에게 대항할 수 없다"고 했다.

위 사례에서 임대인 B는 이의를 유보하지 않아 반환할 보증금에서 연체차임만 공제할 수 있고, 약정한 원상복구비는 공제하지 못하게 되어 2천900만 원은 반환해야 한다.

결국 대출금융기관인 C는 대출채권 3천500만 원 중 2천900만 원밖에 변제받지 못해 결국 600만 원의 손해를 보게 되는데, 임차인 A가 무자력이면 회수할 길이 없게 된다. 나아가 원상복구비를 별도로 약정하는 경우가 드물기 때문에 C의 손해가 훨씬 커질 수 있음을 유의해야 한다.

법무법인 효현 김재권 대표변호사

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