정부, "상생임대인에 실거주 요건 완전 면제…생애최초주택 구입 시 취득세 면제"

방기선 기획재정부 1차관. 기재부 제공.

정부가 임대차 상생임대인을 대상으로 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 완전히 면제한다. 또 생애최초주택 시 200만원 한도 내에서 취득세를 면제한다.

정부는 20일 열린 제1차 부동산 관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표했다.

◆임대차 3법 부작용 완화
기획재정부 방기선 제1차관은 이날 모두 발언에서 "정부는 단기 전세시장 불안 요인에 선제적으로 대응하면서도 기존 임대차 3법의 부작용을 완화·예방하고 임차인을 보다 효과적으로 보호할 수 있도록 실천 가능한 시장 친화적 보완 방안을 마련했다"라고 밝혔다.

이에 따라 정부는 우선 신규·갱신 계약 무관하게 직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 상생임대인을 대상으로 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 완전히 면제하기로 했다.

방기선 차관은 "과거에는 임대개시 시점에 1주택자가 아니라면 적용되지 않았지만, 이제는 비록 상생임대계약 체결 시점에서는 다주택자이더라도 상생임대계약 후 양도 직전까지 1세대 1주택자로 전환한다면 양도 시점에서 양도세 실거주 요건 면제를 차별 없이 동일하게 적용하겠다"라고 설명했다.

이를 통해 갱신만료 임차인은 신규 계약 체결과정에서의 가격 상승 부담이 완화되고, 임대인이 양도세 실거주 요건 총족을 위해 불필요하게 자가로 이주하고, 이로 인해 임차인이 퇴거할 수 밖에 없는 불가피한 상황을 방지할 수 있을 것으로 보인다.

◆전세대출 보증금·대출한도 확대
방 차관은 "또한 정부는 8월 이후 갱신계약이 만료되는 서민 임차인을 대상으로 그간의 가격상승률을 반영해 정책금융인 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하겠다"라고 소개했다.

더불어, 임차인의 부담 완화를 위해 월세세액공제율을 10~12%에서 12~15%로 확대하고, 임차보증금 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 확대한다.

임대차 시장의 근본적인 수급안정을 위해 단기 임대주택 공급도 활성화한다. 방 차관은 "법인사업자는 주택 양도 시 20%의 법인세가 추가 과세 되는데, 건설임대주택 의무임대기간 10년 충족 후 주택을 양도하는 경우, 법인세 추가 과세가 배제되는 주택 가액기준(임대개시일 기준시가)을 현 6억원에서 9억원으로 상향 조정하겠다"라고 말했다.

또 개인사업자 대상 양도세 장기보유특별공제(70%) 등 원활한 건설임대 사업을 위해 꼭 필요한 혜택의 적용 기한도 2024년말까지 연장하고, 민간 건설임대주택에 대한 종부세 합산배제 혜택이 적용되는 주택의 범위를 폭넓게 확대한다.

◆실거주 의무 개선
다양한 형태의 단기 주택공급을 위해선 건축 후 미분양 주택에 대해 인허가 유형, 거주 여부 무관하게 5년간 종부세를 합산 배제해 일시적 미분양에 따른 과도한 보유세 부담을 낮춰 주택공급 사업 리스크를 완화할 계획이다.

아울러 공공기관이 공공임대 활용 목적으로 민간 건설주택 매입을 사전에 약정하는 경우 해당 민간주택의 용적률을 1.2배 확대 적용해 주택 공급 효과는 높이고, 민간 사업성 확보도 지원한다.

시장의 임대 매물 유통물량 확대를 위해 각종 불합리한 실거주 의무 등을 개선한다. 이를 위해 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택 처분기한을 현행 6개월에서 세법상 일시적 2주택자에 대한 기준인 2년까지 완화하고, 무주택자의 주택 구입 제약 요인으로 작용했던 신규 주택 전입기한(6개월)은 폐지한다.

방 차관은 "이런 조치들로 인해 주담대 대출을 통한 주택구입자가 규제 이행 과정에서 거주중인 임차인의 퇴거를 요구하는 상황이 대폭 감소할 것"이라고 기대했다.

이와 함께 분양가상한제 적용주택의 분양자를 대상으로 최초 입주가능일부터 즉시 적용되는 현 최대 5년 실거주 의무를 주택 양도·상속·증여 이전까지만 준수하면 되도록 개선하기로 했다.

◆세제 정상화 추진
3분기 추진 부동산 정상화 과제로 과도한 세부담 완화를 위한 세제 정상화가 추진된다. 정부는 종부세 정상화를 위해 지방저가주택(공시가 3억원 이하), 일시적 2주택, 상속주택 등 불가피한 사유로 다주택이 된 경우에 1세대 1주택 판정 시 주택 수 제외를 적용하기 위한 요건을 구체화한다.

과도한 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 근본적인 종부세 개편 정부안도 7월 세법개정안을 통해 확정하기로 했다.

방 차관은 "지방 저가주택과 관련해 기존에 보유한 1주택 외 농어촌 지역 고향에 저가주택 1채를 보유하고 있는 경우 주말농장 활용 목적으로 주거용 임시 가건물을 신축한 경우 등 소재지 특성 상 투기목적과 연관성이 없고, 처분이 쉽지 않음에도 1세대 1주택자 혜택이 종료돼 세 부담이 과도하게 늘어나지 않도록 하겠다"라고 약속했다.

생애최초 주택 구입 시 연소득·주택가격 제한 없이 누구나 200만원 한도 내에서 취득세를 면제하기로 했다. 이를 통해 수혜가구가 연간 12만 3천 가구에서 약 25만 6천 가구로 2배 이상 대폭 확대될 것으로 예상된다.

◆실수요자 금융지원
주거안정 지원을 위한 '실수요자에 대한 금융지원'에도 나선다. 정부는 이를 위해 청년·신혼부부 대상 40년 만기 정책모기지에 소득이 적은 대출 초기 상환부담을 완화할 수 있는 체증식 상환방식을 신규로 도입할 예정이다.

체증식 상환방식이란 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금이 늘어난다.

또 저가 1세대 1주택을 보유한 저소득층을 대상으로 주택연금 월지급금이 최대 20%까지 우대되는 '우대형 주택연금' 제도가 보다 적극 활용될 수 있도록 가입대상 주택가액 한도를 1억5천만 원에서 2억 원으로 확대하고, 3년 이내 해지 시 초기 보증료 환급도 가능하도록 개선한다.

시장 기반의 공급 확대 및 규제 완화도 추진된다. 이에 따라 정부는 지역·사업유형·연차별 '250만호+α' 공급 계획 수립을 7~8월 중 확정 발표하고, 사업 유형별 시범 사업지도 발굴해 제시할 방침이다.

◆규제지역 조정
청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위한 생애주기형 맞춤형 청년 주거지원 패키지도 마련된다. '준비기'의 청년·신혼부부에게는 임대주택 15만호를, '도약기' 청년에는 저렴한 분양가로 청년주택 50만호를 공급하고, '완성기' 청년을 위해서는 중소형 주택 추첨제 도입 등을 통해 일반 청약 기회까지 넓혀주는 방안을 조속히 구체화해 8~9월 중 발표하기로 했다.

규제지역도 조정된다. 방 차관은 "반기별로 재검토 해야 하는 규제지역 지정·해제의 경우 주택시장 상황과 시장에 미치는 영향 등을 고려해 주거정책심의의원회를 통해 심층 검토할 예정으로 이번달 말에 별도 발표토록 하겠다"라고 말했다.

구경모기자 chosim34@yeongnam.com

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지