[김재권 변호사의 부동산 읽기] 갱신 요구한 주택임차인은 언제든지 계약해지 가능

김재권 (법무법인 효현 대표)

주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사해 2년 더 거주할 수 있게 된 임차인이 갱신요구로 갱신된 지 6개월 만에 갑자기 지방으로 전근을 가게 돼 부득이 임대차계약을 해지하니 보증금을 내 달라고 한다면 집주인은 내 줘야 할까.

보통 이런 경우 집주인은 주택임대차보호법 관련 규정을 정확히 이해하지 못하고, 갱신요구로 계약기간이 2년 더 연장된 것이어서 앞으로 임차인은 1년 6개월을 더 거주할 의무가 있으므로 해지를 인정하지 못한다고 할 수 있다. 해지를 인정해도 임차인의 사정에 의해 해지하는 것이므로 새로운 임대에 따른 복비(중개수수료)는 임차인이 부담해야 한다면서 복비를 부담하지 않으면 보증금을 내 줄 수 없다고 하는 경우도 종종 있다.

한편 일반적으로 임차인이나 임대인이 기간만료 2개월 이전까지 갱신거절이나 갱신요구의 의사표시를 아무도 하지 않아 '묵시적 갱신'이 된 경우, 임대인은 다시 2년간 계약기간을 임차인에게 보장해 줄 의무가 있다. 하지만 임차인은 언제든 계약해지를 통보해 해지할 수 있다. 다만 해지 통보가 도달한 날로부터 3개월이 지나야 해지효력이 발생해 이사를 하고 보증금을 내 달라고 할 수 있다.

물론 묵시적으로 갱신되는 경우가 아니라 임차인과 임대인 간 명시적으로 재계약을 했다면 계약에서 정한 기간에 임차인도 구속돼 계약기간까진 거주해야 한다. 따라서 계약기간 내 임차인이 이사를 하려면 임대인이 승낙해야 한다. 새로 임차인을 들이는 과정에서 드는 복비도 부담해야 한다.

그러나 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우는 다르다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 갱신요구권 행사에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관해선 제6조의2를 준용한다고 명시돼 있다. 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 대한 것이다. 묵시적 갱신이 된 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

즉, 갱신요구권 행사에 의해 갱신된 임대차는 묵시적 갱신된 임대차 해지와 같이 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다. 임대인에게 통보된 날로부터 3개월이 지나면 이사와 동시에 보증금을 내 달라고 요구할 수 있게 된 것이다.

위 임차인의 해지권은 강행규정으로 보장된 것이어서 갱신요구 당시 2년짜리 재계약서를 작성했다 해도 임차인은 그 기간에 구애받지 않고 언제든지 해지 통보하고 3개월 후에 나갈 수 있다. 임대인이 따로 새 임대에 따른 복비를 받을 수 없는 점에 유의해야 한다.

<법무법인 효현 대표>