[김재권 변호사의 부동산 읽기] 견련성 없는 채권도 당사자 합의로 유치권의 피담보채권 되나

김재권 법무법인 효현 대표

유치권이 성립하려면 유치권으로 담보되는 채권, 즉 '피담보채권'이 유치권의 목적물과 '견련성(연관성)'이 있어야 한다. 그런데 최근 대법원은 유치권 목적물과의 연관 관계가 인정되지 않는 채권을 임차인과 임대인 사이의 약정을 근거로 유치권의 피담보채권으로 인정할 수 있는지 여부에 대해 물권법정주의에 반한다는 이유로 피담보채권이 될 수 없다는 판례를 내놓았다.(2023년 4월27일 선고 2022다273018 판결)

즉, 유치권의 법정 성립요건(피담보채권의 목적물과의 연관성 등)이 충족되지 않는 경우에는 당사자 간 유치권 성립에 합의해도 유치권이 성립되는 게 아니라는 명확한 입장을 밝힌 것이다.

사례를 살펴보면, 임차인이 임대인으로부터 건물을 임대해 뷔페 영업을 하면서 여러 호실을 통합해 영업하기 위해 구조보강공사, 전기공사 등을 했다. 임대차계약 당시 "임대차계약 종료 시 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관해 뷔페 영업을 위해 투입한 총공사비의 70%를 반환하고, 임차인은 위 부동산의 계약종료 시의 현 상태로 임대인에게 반환한다'라는 내용의 공사비 반환 약정을 했다.

그 후 임대차가 종료된 후 임차인이 공사비에 대한 유익비상환청구권에 기해 유치권 행사를 한 데 대해, 원심법원은 "민법 제626조는 임의규정이고 임차인과 임대인이 유익비의 존부 및 범위에 관해 위 법률조항 내용과 달리 이 사건 공사비 반환 약정을 한 이상, 임대인과 임차인 사이의 유익비상환채권 존부 및 범위는 공사비 반환 약정내용에 따라 정해진다"고 보고, 임차인의 공사비 중 70%에 해당하는 유익비상환청구권을 인정했다.

하지만 대법원은 "유치권은 법정담보물권으로서 유치권의 피담보채권은 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이어야 하고, 민법 제185조는 '물권은 법률 또는 관습법에 의하는 것 외에는 임의로 창설하지 못한다'라고 정해 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다"라고 전제했다.(대판 2018다40235, 40242 등)

이어 "임차인이 뷔페 영업을 위해 지출한 비용은 임차인의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용에 불과하다. 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 연관 관계가 인정되지 않아 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없다"며 파기환송 했다. <법무법인 효현 대표>