[김재권 변호사의 부동산 읽기] 경매·공매 시 확정일자보다 늦은 당해세보다 임차보증금 우선 변제

김재권 법무법인 효현 대표

정부가 전세사기 등의 피해로부터 임차인 보호를 강화하기 위해 국세기본법(35조)을 개정한 결과, 올해 4월1일부터 경매·공매 시 주택임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 배분 예정액만큼은 주택임차인이 우선변제를 받게 된다. 다만 주택임차인이 아닌 상가임차인에게는 적용되지 않는 점에 유의해야 한다.

여기서 '당해세'란 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금이다. 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권(확정일자 있는 임차권도 포함)보다 우선하는데(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 1항 3호) 이를 '당해세 우선의 원칙'이라고 한다.

당해세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 국세와 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세 등 지방세가 있다.

당해세는 국가예산의 원활한 확보를 목적으로 우선징수원칙이 적용돼 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 것도 우선변제받도록 한다. 이에 경매에서 배당을 받으려는 임차인 입장에선 우선변제권만 믿고 있다가 갑자기 나타난 당해세 때문에 보증금을 다 못 받게 되는 경우가 생긴다. 특히 그 당해세가 상속세, 증여세, 종합부동산세라면 금액이 커서 보증금이 다 날아갈 수도 있다.

여기서 법정기일은 세금 종류·징수 방법 등에 따라 '신고일, 납세고지서 발송일, 납세의무확정일, 압류등기일' 등 다르게 정해져 있어 해당 세금의 법정기일이 언제인지 구체적으로 확인해야 한다.

이러한 문제점 때문에 정부가 국세기본법을 개정해 경매·공매 시 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세보다 임차인의 보증금을 우선변제받도록 했다. 이 개정내용은 올해 4월1일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가결정(경매)하는 분부터 적용한다. 4월1일 이전에 경매나 공매가 진행됐어도 4월1일 이후에 매가(허가)결정이 있는 경우엔 적용받는다.

또 임차인은 집주인 동의 없이도 집주인의 체납사실 확인이 가능하다. 올해 4월3일부터 보증금 1천만원 이상의 전·월세 계약 시 임대인의 동의가 없어도 임대차계약서, 신분증 등을 지참하고 가면 전국 세무서에서 임대인의 미납국세 현황을 볼 수 있다. 다만 신청인 본인의 현장 열람만 가능하고 교부·복사·촬영은 할 수 없다.

집주인이 바뀌는 경우, 기존 집주인이 체납한 국세 금액 한도 내에서만 국세우선원칙이 적용된다. 집주인이 바뀌어도 임차보증금을 반환받는 데 추가적인 위험이 없도록 규정한 것이다. 즉, 임차인이 새 집주인이 체납한 세금은 신경 쓸 필요가 없도록 했다. <법무법인 효현 대표>