[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재건축 아파트 매매시 조합사업 정산금은 누가 받나

김재권〈법무법인 효현 대표〉

재건축사업이 완료돼 조합원 명의로 보존등기된 아파트를 조합원이 타인에게 매매로 양도한 경우 그간 조합 사업으로 발생한 수익금인 정산금이 있다면 그 정산금은 매도인인 조합원과 매수인 중 누가 받을 권리가 있을까.

수백억 원의 흑자로 사업을 종료한 조합에는 조합원에게 수천만 원씩 돌아가기 때문에 이런 분쟁이 종종 생긴다.

물론 아파트 매매계약에서 조합원 지위승계여부나 정산금 수령자를 명시했다면 그에 따르면 되지만 아무런 약정이 없는 경우에 문제가 된다.

이와 관련해 서울남부지법이 분명한 기준을 정하고 있다.(2012년 12월14일 선고 2012가단57891 판결)

이 법원은 먼저 "도시재개발법상 재개발조합에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 도시재개발법 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니다. 따로 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대해 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙해야 조합은 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 된다(대판 2001다64479 판결)"라고 전제했다.

그러면서 "재건축사업 시행 결과 아파트를 분양받은 조합원이 그 소유권을 취득한 이후 재건축조합은 조합원들과의 청산금 정산을 완결하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 된다. 아울러 조합원 지위 역시 그 한도에서 계속 유지되고 있다고 보아야 할 것이다. 이 경우에 반드시 조합원 지위와 분양받은 아파트의 소유권을 결부 지어 조합사무를 처리할 필연성은 없다"라고 봤다.

결론적으로 "이런 점을 감안할 때, 분양받은 아파트에 관해 소유권 보존등기를 마친 조합원이 이를 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 조합규약 등에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니라 할 것이다. 아파트를 매수한 사정만으로는 조합원 지위를 승계했다고 할 수 없다"며 매도한 조합원의 손을 들어주었다.

결국 조합아파트 매수인이 정산금을 제대로 받으려면 매매 당시 조합원과 매수인이 조합원의 지위승계(정산금 포함)에 대한 개별특약을 하고 조합에게 승계신고한 후 조합 승낙을 받아둬야 한다. 〈법무법인 효현 대표〉