전월세 계약시 꼭 알아야 될 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제) 완벽분석 1교시

김재권 법무법인 효현 대표변호사와 함께 전월세 계약시 꼭 알아야 될 임대차 3법에 대해 공부해 볼까요?

Q.  요즘 정부의 임대차3법 시행으로 시중에 전세가 씨가 말랐다는 얘기가 많습니다. 서민을 위한 법개정인데 오히려 서민이 전세품귀, 전세가 상승으로 고통을 겪고 있다면 심각한 문제가 아닐 수 없는데, 먼저 임대차3법이 무엇인지 설명해 주실까요.

A. 네. 정부가 임대차3법을 좀 무리하게 밀어부친 것 때문에 부작용이 많이 나타나고 있네요. 
임대차 3법이란 그동안 정부가 국정과제로 추진한 ‘주택임차인의 계약갱신청구권(요구권)’과 ‘전월세 상한제’, ‘임대차 신고제도’를 말합니다.
임대차 3법이라고 하니 법이 3개나 만들어진 것으로 오해할 수 있는데, 그런 게 아니라 기존에 있는 법에 3가지 제도가 신설된 것뿐입니다.

먼저 ‘주택임차인의 계약갱신요구권’이란 주택임차인이 희망하면 기간이 만료되어도 1회에 한해 2년간 더 살 수 있는 권리를 준 것이고, ‘전월세 상한제’는 계약을 갱신할 때 임대료(보증금, 월세)는 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 한 제도입니다.

이 제도들은 ‘개정된 주택임대차보호법’이 규정하고 있는데, ‘2020년 7월 31일’ 시행되었고, 기존에 있는 전월세계약에도 ‘소급적용’까지 되다 보니 파장이 매우 큽니다.

다만, ‘임대차 신고제도’만은 ‘부동산거래신고등에 관한 법률’에 규정된 것인데, 주택매매를 신고하듯이 임대차거래도 신고하여 대외적으로 내역을 공개하는 것으로 ‘2021년 6월 1일부터’ 시행될 예정입니다.

Q. 임대차 3법의 핵심내용을 들어보니 일단 전월세 사는 서민들에게 유리한 내용처럼 보여지는데, 정부가 굳이 야당이 불참한 가운데, 위헌의 소지까지 있는 법개정을 속전속결로 무리하게 처리한 이유가 무엇이라고 보시나요. 그리고 3법 도입 후 실제 효과를 보고 있나요?

A. 정부 입장을 들어보면, 현 정부의 출범을 앞두고 국정과제를 선정한 것이 있는데, 국정과제 46번이 ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’이라고 합니다. 그 국정과제를 실현하는 제도가 바로 임대차 3법이라는 것이지요.

상가임차인에게는 이미 10년간 계약갱신청구권을 인정하고 있는 반면 주택임차인은 갱신청구권이 없다보니, 보통 2년 단위의 임차기간이 끝나 집주인이 비워달라고 하면 비워줘야 하므로, 거의 2년마다 이사 다녀야 하는 문제가 있었습니다. 집주인으로서도 2년 마다 임차인을 바꾸면서 계속 임대료를 올릴 수 있지요. 그러다보니 임차인은 2년마다 철새처럼 옮겨다니며 임대료를 올려줘야지요, 이사비, 중개수수료도 내야지요, 이래저래 부담이 적지 않았고 근본적으로 주거안정이 보장되지 못한 점이 있었습니다.

그런 관점에서 보면, 이번에 법 개정을 통해, 상가임차인과 마찬가지로 주택임차인에게도 1회에 한해 2년간 더 거주할 기회를 주고, 갱신할 때 임대료도 5% 한도 내에서만 올려주면 되도록 한 것은 일단 임차인에게 상당히 유리하다고 보여 집니다.

Q. 임차인에게 유리하면 반대편에 있는 임대인에게는 불리하다는 얘긴데, 임대인은 어떻게 대응할 거 같나요?

A. 임대인 입장에서는 갱신해 주면 임대료를 5% 한도 내에서만 올릴 수 있기 때문에 그 돈 더 받고 갱신해 주느니 직접 들어가 2년 살고 다시 임대하면서 제대로 임대료를 올려 받으려고 할 것입니다.

실제 많은 수의 주택임대인들은 노후대비 생활비 확보 등 안정적인 임대료 수익을 목적으로 임대를 하는데, 임대료 상한제 실시로 그 길이 막히면 주택에서 수익형 상가로 눈을 돌리게 될 것입니다.

즉, 임대인으로서는 보유세 또한 만만치 않기 때문에 주택은 똘똘한 한 채만 가지고, 자신이 직접 들어와 살면서 생활비 등은 수익형 상가 등에서 얻는 구조로 전환함으로써 결국 임대를 놓는 주택물량은 그만큼 줄어들 수밖에 없겠지요. 그 결과 일부지역 전세시장에서 전세 품귀현상이 나타나고, 전세금, 월세금은 물론, 덩달아 주택가격까지 상승하고 있는 것입니다.

Q. 그렇다면 임차인의 주거안정이라는 목표달성이 어려울 거 같은데요.
A. 맞습니다. 임대차 3법이 시행된 지 불과 한 달밖에 안 되어 그 효과를 단정하기는 어렵지만,  일부지역에서 전세품귀와 전세금 상승의 부작용이 나타나고 있고, 정부가 전월세 전환율을 4%에서 2.5%까지 낮추기로 했기 때문에, 월세까지 품귀현상이 생길 가능성이 농후합니다. 

Q. 임대차 3법이 헌법위반이라며 헌법소원이 제기되기도 했다면서요.
A. 네. 이런 문제가 많아서 그런지 최근 임차인의 계약갱신청구권제도에 대해 헌법위반이라는 이유로 헌법소원이 제기되기도 했습니다. 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해한다, 헌법상 시장경제 질서 원칙과 소급입법에 의한 재산권 침해금지 원칙에 반한다, 평등권 침해이다, 등의 위헌사유를 들고 있지요.

Q. 헌법재판소에서는 위헌으로 볼 가능성은 있나요.
A. 그동안 헌법재판소는 토지나 건물 등 부동산은 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한된다는 측면에 주목하여 다른 재산권에 비하여 보다 강하게 공동체의 이익을 관철할 것이 요구된다며, 법으로 보다 폭넓게 제한할 수 있다는 입장을 견지해 왔습니다. 따라서 주택도 부동산인데다가 국민의 주거안정이라는 차원에서 상당한 제한을 할 수 있다고 볼 수 있고, 아마도 합헌으로 결론이 나지 않을까요?  

변종현 기자

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