[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임대인 변경을 이유로 임차인이 계약 해지 할 수 있나

임대한 주택이나 상가의 주인인 임대인이 사정상 임대차기간 중에 임차주택이나 상가를 양도할 경우 임차인은 새로운 임대인과 사이에 임대차를 그대로 승계해야 할까, 아니면 필요한 경우 임대차계약의 구속에서 벗어날 수 있을까.

보통은 임대인이 바뀌어도 임대차는 그대로 승계되지만, 예외적으로 새 임대인이 문제가 많거나, 임차인 스스로 영업부진 때문에 임대차를 빨리 끝내고 싶을 때 계약해지를 요구하기도 한다.

주택임대차보호법(3조 4항)이나 상가건물임대차보호법(3조 2항)은 "대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로서, 임차건물의 양수인은 건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하므로, 양수인은 임대차보증금반환 채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다고 본다(대판 2011다49523 전원합의체 등 참조).

그러나 대법원은 이 승계규정에도 불구하고 임차인이 계약의 구속에서 벗어날 기회를 부여하고 있다. 먼저 상가에 대해 "임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대차계약도 해지할 수 있다고 보아야 한다"라고 판단했다.(대결 98마100)

주택에 대해서도 "임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"라고 판결했다.(대판 2001다64615)

결론적으로 임차인이 계약을 해지하려면 임대인이 변경된 사실을 안 날로부터 '곧' 또는 '상당한 기간 내'에 이의를 제기해야 함을 알 수 있다. 상당한 기간은 '2주 전후'라고 보면 될 것이므로, 변경사실을 안 날로부터 2주 내에, 내용증명우편(문자메시지, 카톡 등도 함께 보낼 필요)으로 '해지하고 인도할 테니 보증금을 돌려달라'는 내용을 통지할 필요가 있다. 나아가 보증금을 반환할 책임이 있는 종전 임대인이 무자력이 될 수도 있으므로, 미리 가압류 등 채권보전조치를 확실히 해둘 필요가 있다.
김재권 <법무법인 효현 대표>