[김재권 변호사의 부동산 읽기] 신규 임차인에 철거·재건축계획 고지가 권리금 회수 방해되나

임차인의 권리금 회수 기회를 보장과 관련된 상가건물 임대차보호법 10조4항에 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 권리금 계약에 따라 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 명시돼 있다.

다만 갱신 거절 사유(10조1항)에 해당할 경우에는 예외로 권리금 회수 기회를 주지 않아도 된다. 권리금 회수 방해행위의 대표적인 것이 '그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'(10조의4, 1호)다.

그동안 대법원은 '임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대를 하되 재건축을 이유로 기간을 2년으로 한정하겠다고 한 경우'(2021다286262 판결) 등을 정당한 사유 없이 권리금 회수행위를 방해한 것으로 봤다

그런데 최근 대법원은 "특별한 사정이 없는 한 임대인이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지했다는 사정만으로는 '권리금 회수 방해행위'에 해당한다고 볼 수 없다"라며 권리금 회수 방해행위로 본 원심을 파기환송 했다.(2022년 8월11일 선고 2022다202498 판결)

판결 이유를 보면 해당 점포가 45년 경과한 것으로, 신규 임차인에게 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리는 정도이지 임대차 가능 기간을 짧은 기간으로 특정해 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것이 아닌 점, 신규 임차인에게 수년 내 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것이지, 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 없는 점을 들었다.

나아가 임차인이 임대인에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없는 점, 임대인이 다른 임차인과 체결한 신규 임대차계약에 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 점도 그 근거로 들었다.

다만 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나, 그 계획·단계가 구체화하지 않았는데도 신규 임차인에게 짧은 임대 가능 기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우에는 방해행위가 될 수 있다고 보았다. 〈법무법인 효현 대표〉