[김재권 변호사의 부동산 읽기] 아파트 등 집합건물 대지소유자·구분소유자에 사용료 청구 못해

김재권 법무법인 효현 대표 변호사

아파트나 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 아니면서, 그 집합건물이 있는 토지의 공유지분만 갖고 있는 사람은 적정한 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지 사용료를 청구할 수 없다는 내용을 담은 대법원 전원합의체의 획기적 판결이 나와 주목된다.(대법원 2022년 8월25일 선고 2017다257067 전원합의체 판결) 이는 종전 판례를 변경한 것이다.

종전 대법원은 집합건물의 대지에 대해 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용·수익·관리할 수 있다고 봐야 하므로, 다른 공유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 대지 공유지분권에 기초해 구분소유자에게 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 있다"라고 보았다(대법원 2013년 3월14일 선고 2011다58701 판결 등).

다만 구분소유자 사이에서는 대지에 관한 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

이 전원합의체 판례로 인해 그동안 경매재테크의 방법으로 아파트 등 집합건물의 대지지분만 매수한 후 구분소유자들을 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구를 하고 이를 통해 구분소유자들을 압박해 대지지분을 고가에 되팔던 관행이 없어지는 계기가 될 것으로 보인다.

사례를 보면 A씨는 4층 빌라 대지에 대한 지분을 갖고 있지만 구분소유권은 없었다. B씨는 그 빌라 1층 2호의 구분소유권과 그에 상응하는 대지지분을 갖고 있었다. 그 후 A씨는 빌라 때문에 자신이 땅을 이용하지 못했다며 B씨를 상대로 대지 사용·수익으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 제기했고, 1·2심은 모두 A씨의 손을 들어줬다.

판결 이유는 "구분소유자인 B씨는 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 갖고 있는지와 무관하게 A씨에게 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적비율에 따른 대지의 점유·사용으로 인해 얻은 이익에 대해 부당이득반환의무를 부담해야 한다"는 것이었다.

그러나 대법원은 "집합건물의 경우 대지 사용권인 대지 지분이 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있어 집합건물 대지의 공유 관계에는 민법상 일반법리가 그대로 적용될 수 없다. 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지"라고 보았다.

그리고 "구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다"는 새로운 법리를 선언했다.