임대차3법, 계약갱신청구시 요청기간 내 명확한 의사표시를 해야되는 이유?

  • 변종현
  • |
  • 입력 2020-09-17   |  수정 2020-09-17

Q. 임대차3법에 대해 자세한 내용을 알아볼까요?

먼저 임대차 3법 중 ‘주택임차인의 계약갱신청구권(요구권)’에 대해 알아보지요.
주택임차인이 갱신요구권을 행사하면 기간이 만료되더라도 1회에 한해 2년간은 거주할 수 있다고 하셨는데, 법에는 어떻게 규정되어 있나요?


A. 주택임대차보호법 6조의 3에서, "임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다"는 내용의 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.

Q. 그렇다면 임차인이 계약갱신요구를 해야 하는 기간이 따로 있다는 얘기네요?

A. 네 맞습니다. 구체적으로 말씀드리면, 계약갱신요구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니고, '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전'에 다시 계약을 해 달라고 요구할 수 있습니다.

예를 들어 임대차기간이 2020년 9월 30일에 만료된다면 6개월 전인 3월 30일 0시부터 1개월 전인 8월 30일 0시 까지 사이에만 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있습니다. 그러니 6개월 이전인 2월 25일이나 1개월 이 내인 9월 5일에 갱신요구를 하면 갱신이 될 수 없겠지요.
‘기간 만료 1개월 전’이란 요건 때문에, 지금 존속중인 임대차의 임차인이 갱신요구를 하려면 계약기간이 최소 1개월 이상은 남아있어야 함을 유의해야 합니다.

그리고 갱신요구통지는 기간만료 1개월 전 ‘0’시까지 ‘발송’하면 되는 게 아니라 ‘도달’해야 합니다.

보통 내용증명우편으로 통지하는데, 그 통지는 그 전날 오후 우체국 직원의 업무시간 중에만 도달이 가능하겠지요(오후 6시 이전).

그러나 메일이나 문자메시지, 카톡 등으로 통지할 수도 있는데, 통지 후 임대인이 읽기(수신확인)만 하면 도달이 됩니다. 그러므로 임차인이 ‘0’시 이전에 갱신요구하는 내용의 메일이나 메시지, 카톡 등으로 보내고, 임대인이 그 메시지 등을 ‘0’시 이전에 읽기(수신확인)만 하면 도달이 되어 효력이 생기고, ‘0’시보다 1초만 지나 읽었어도 안타깝지만 효력이 없게 됩니다.

Q. 상가임대차의 경우, 이미 임차인이 10년간 임차해 왔다면 더 이상 갱신요구가 안된다고 하는데, 주택임대차는 어떤가요?

A. 네. 상가임대차의 갱신요구기간은 10년이기 때문에 이미 10년이 지난 임차인은 다시 갱신요구를 하지 못하지만, 주택임차인은 그 이전에 몇 차례 갱신되었는지, 몇 년간 임차했는지 여부와 무관하게 새로이 한 번 더 2년간 갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 10년간 임차한 임차인도 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 것이죠.

Q. ‘묵시적 갱신’도 갱신요구권 행사로 보나요?


A. 임차인의 계약갱신요구권 행사는 ‘명확한 의사표시로써’ 해야 합니다. 즉, 내용증명우편이나, 문자메시지, 이메일, 카톡 등으로 보내거나, 전화나 구두로 할 때에는 명확히 말하고 녹음이라도 해 둘 필요가 있습니다.

만약 임대인과 임차인 모두 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 아무 말 없이 지나가 버리면, 임차기간이 동일한 조건으로 2년 더 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 이 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 행사에 해당하지 않으므로, 임차인은 2년 뒤에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있게 됩니다.
그러므로 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 제때 갱신거절의 통지를 해야겠지요.

Q. 주택임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 할 때, 향후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정하면 효력이 있나요?

A. 주택임대차보호법(10조)은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 갱신요구권을 배제하는 약정은 임차인에게 불리한 약정이어서 무효이므로, 그런 특약을 넣어도 효력이 없습니다.

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