[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임대인의 허위 실거주 통보로 쫓겨난 임차인이 배상받을 손해액은?

김재권 변호사

주택 임차인의 갱신요구권 행사에 대해, 임대인이 실거주할 생각 없이 임대료를 대폭 올려받기 위해 허위로 실거주하겠다고 통보하고 내보낸 후 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. (주택임대차보호법 6조의 3, 5항)

임대인의 허위 실거주 통보로 쫓겨난 임차인이 '실제 배상받을 수 있는 손해액'에 대해, 주택임대차보호법은 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 되면 그 금액으로 하고, 합의가 안 되면 다음 3가지 금액 중 큰 금액으로 하도록 규정한다. 즉, ① '갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액', ② '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액', ③ '갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액' 중 큰 금액을 배상하도록 규정한다. 여기서 환산월차임은 보증금에 전월세 전환율(2020. 9. 29.부터 2.5%)을 곱하고 12개월로 나눈 금액이 된다.

임차인이 전세보증금 3억 원, 월세 50만 원에 임차했다가 쫓겨난 경우를 예로 들어 보자. 3억 원에 전환율 2.5%를 곱하면 750만 원이 되고, 이를 12개월로 나누면 월 62만 5천원이 되므로, 환산월차임을 포함한 월차임 합계가 월 112만 5천원(=환산월차임 62만 5천 원 + 기존 월차임 50만 원)이 된다. 결국 3개월분은 337만 5천 원(=112만 5천 원 × 3)이 된다.

다음으로, 임대인이 허위로 갱신거절을 하고 제3자에게 임대하여 환산월차임 200만 원을 받았다면, 그 차액이 월 87만 5천 원인데, 2년치(24개월치)를 계산하면 2,100만 원(=87만 5천 원 × 24)이 된다. 

마지막으로 '갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액'은 임차인이 구체적으로 입증해야 하는데, 이사비, 중개수수료, 증액된 차임 등이 될 것이다.

결론적으로 ③항의 손해는 입증이 어렵고, 큰 금액이 아닐 수 있으므로, ①, ②항의 손해액 중 큰 금액으로 배상받아야 할 것으로 보이는데, ①항 337만 5천 원, ②항 2,100만 원을 비교하여, 더 큰 금액인 2,100만 원을 손해배상으로 받을 수 있다는 결과가 된다.

그러나 결국 손해배상소송을 통해 해결되어야 하는데, 소송비용이 적잖게 들고 시간이 오래 소요되는 점을 고려할 때, 얼마나 실익이 있는지 의문이다. 차라리 '기존 임차인이 주고 있던 환산월차임의 50%를 2년치 배상'하도록 단순명료하게 개정하는 것이 바람직할 것 같다.

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