[부동산 공부방] 맹지탈출 - 사도개설로 길 내기

진입로 토지를 매입할 수 없다면 부득이 토지소유자와 사이에 임대차나 사용대차계약을 체결하고 토지사용승낙서를 받아서 진입도로, 즉 사도(私道)를 개설하는 방법을 생각할 수 있는데, 이 방법이 실무상 가장 많이 활용되고 있습니다. 임대차는 일정한 차임을 지급하고 사용하는 것이고(민법 618조 내지 654조) , 사용대차는 무상으로 사용하는 것(민법 609조 내지 617조)입니다.

그밖에 지상권이나 지역권을 설정하여 타인의 토지를 이용하는 방법이 있는데, 지상권이나 지역권은 물권으로서 등기되므로, 진입로 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게도 승계를 주장할 수 있는 반면, 임대차나 사용대차는 채권이어서 소유자가 바뀌면 주장할 수 없는 점이 차이가 있습니다.
여기서 지상권이란 “타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권”이고(민법 279조 내지 290조), 지역권이란 “일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익(통행 등)에 이용하는 용익물권(통행지역권)”입니다.(민법 291조 내지 302조),

따라서 임대차나 사용대차로 사용승낙을 받게 되면 후에 진입로 토지 소유자가 바뀌면(상속된 경우도 마찬가지) 새로이 사용승낙을 받아야 하고 사용승낙을 받지 못하면 통행이 어려워짐을 유의해야 합니다.

이처럼 지상권, 지역권이 물권으로서 채권인 임대차 등에 비해 강력한 권리이긴 하지만, 진입로 소유자 입장에서는 그만큼 부담이 되므로 지상권이나 지역권을 설정해 주는 경우는 매우 드물다 할 것입니다.

토지사용승낙서는 특별한 양식은 없지만, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적, 사용기간, 사용조건을 명기하고, 사용하는 자의 주소, 성명, 주민번호와 토지소유자의 인감을 날인한 다음, 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장, 인감증명서 등을 첨부합니다.
토지사용승낙서를 교부하면 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아닌지 의문을 가질 수 있지만, 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아니고, 사도개설허가, 건축허가, 개발행위허가 등 인허가를 위한 구비서류로 필요한 정도에 불과합니다

‘사도법이 정하는 사도’란, 공도(公道), 즉, ‘도로법에 의한 도로’, ‘도로법이 준용되는 도로’, ‘농어촌도로정비법에 의한 농어촌도로’, ‘농어촌정비법에 따라 설치된 도로’가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말합니다. 결국 ‘개인이 자기가 사용할 목적으로 자기 땅에 설치하는 도로로서 도로법상의 도로에 연결되는 도로’라 할 수 있습니다.(사도법 2조)

사도를 개설ㆍ개축(改築)ㆍ증축(增築) 또는 변경하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 허가신청서에 계획도면, 공사계획서, 설계도, 구조검토서, 토지사용승낙서 등의 일정한 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 합니다.(사도법 4조)

이러한 사도개설허가신청은 통상 전문가인 측량사무소, 건축사사무소, 행정사 등을 통해서 하게 됩니다.

또한 사도와 일반도로를 연결하기 위해 일반도로와 접하는 부분은 도로점용(연결)허가를 받아야 하는데, 곡선구간, 오르막 내리막구간, 교차로 연결금지 구간 등에서는 연결허가가 되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.

● 사도개설허가절차
① 사도개설허가 신청(지자체 민원실)
② 서류검토(지자체 건설과 도로관리 담당)
③ 현지출장조사(지자체 건설과 도로관리담당)
④ 지자체장의 허가(처리기간 7일)
⑤ 분할측량
⑥ 사용검사 신청
⑦ 사용검사

그리고 사도개설자는 그 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없습니다. 다만, 해당 사도를 보전하기 위한 경우, 통행상의 위험을 방지하기 위한 경우 등에 해당하는 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우는 통행을 제한하거나 금지할 수도 있습니다.(사도법 9조)

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