[김재권 변호사의 부동산 읽기] 중개보조원에게 업무 맡기고 고정비만 받은 중개사의 책임

김재권 법무법인 효현 대표

공인중개사가 중개보조원에게 부동산 중개업무 대부분을 맡기고 중개수수료도 중개보조원이 가지게 하고, 중개사는 단지 매달 일정한 금액만 고정비로 받은 경우, 중개보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공인중개사도 책임을 져야 할까.

최근 서울중앙지법은 공인중개사도 중개보조원과 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다고 판결했다.(2022. 10. 18. 선고 2022가단5049119 판결)

사례를 보면, 공인중개사 A는 B를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 하고 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가지게 했다. 다만 B는 A에게 중개 성사 건수와 상관없이 매달 50만원을 지급했다.

그런데 그 후 B의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가자, 보증금을 회수하지 못한 임차인 C가 A의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6천500만원을 받았다. 이처럼 A는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자, B를 상대로 구상금 청구소송을 냈다.

법원은 "공인중개사법 제19조에 의하면 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되는데, A는 이 같은 규정을 위반해 B가 자신의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용했다. 정작 공인중개사 본인은 임차 의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"고 밝혔다. 이에 A와 B는 공동불법행위자로서 공인중개사법 제30조의 손해배상책임을 진다고 보았다.

다만 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B에게 귀속됐고, A의 이익은 B에게 지급받는 월 50만원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C가 입은 손해에 대한 A와 B의 과실을 각각 50%로 평가해 B는 A에게 구상금으로 3천500만원을 지급하라"고 판결했다.

특히 원룸 임대차의 경우 공인중개사가 중개보조원에게 업무를 전담시키고 자신은 일정액만 수수하는 경우가 많았다. 일정 수수료를 받고 사실상 사무소 등록증을 대여해 주는 공인중개사의 행위에 경종을 울리는 판례이다.

<법무법인 효현 대표>