[김재권 변호사의 부동산 읽기] 경매개시결정 후 미리 유예한 변제기 도래 시 유치권 행사되나

김재권 법무법인 효현 대표

부동산 경매절차에서 경매개시결정의 기입등기가 된 후에 유치권을 취득하는 경우에는 압류의 처분금지효에 저촉되어 유치권자는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

대법원은 이미 경매절차가 개시돼 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무 제한 없이 경매절차 매수인에 대한 유치권 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 돼 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있다는 점을 그 근거로 들고 있다.(2005다22688 판결, 2006다22050 판결, 2009다60336 전원합의체 판결 등)

그런데 유치권자의 공사대금채권의 변제기가 이미 도래해 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득했지만 변제기를 유예해 줌으로써 유치권이 소멸됐다가 경매개시결정 후 변제기가 재차 도래했다면 유치권을 행사할 수 있을까.

최근 대법원은 이 경우에도 유치권자는 유치권을 행사할 수 있다고 판단했다.(2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결)

먼저 "경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고했고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 했으며 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정돼 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보인다. 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위해 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없다"고 전제했다.

그리고 "변제기 유예 전에 공사대금채권의 변제기가 도래해 유치권자가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 적이 있고 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래했다면 유치권 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권 행사를 제한할 필요가 없으므로 다시 유치권을 취득한 것으로 봄이 타당하다"고 결론지었다.

그 외 관련 쟁점을 살펴보면 경매개시결정등기 이전에 공사를 시작하고 점유를 했지만 공사대금채권의 변제기가 경매개시결정등기 이후라면 경매의 매수인에게 대항력이 없어 유치권을 행사하지 못한다.

그러나 경매개시결정등기 이전에 착공하고 공사대금을 기성고에 따라 순차적으로 지급받기로 한 경우, 경매개시결정등기 이전에 이미 발생한 기성금에 대해선 유치권을 행사할 수 있다.

〈법무법인 효현 대표〉