[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산의 거래세와 보유세

(대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수)

부동산의 거래단계를 흔히 취득·보유·양도로 구분하므로 부동산조세를 거래단계에 따라 분류하면 크게 거래세와 보유세로 나눌 수 있다. 여기서 거래세는 부동산의 취득과 양도단계에서 과세하는 세금이다. 보유세는 부동산의 보유단계에서 과세하는 세금을 말한다.

먼저, 거래세는 부동산을 취득하거나 양도하는 경우 한 번만 과세하며, 주로 신고납부방식에 의한다. 취득세(지방세)와 양도소득세(국세)가 대표적이다.

다음으로 보유세는 부동산을 보유하는 동안 매년 과세하며, 주로 부과징수방식에 의한다. 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)가 대표적이다. 2021년 기준, 주요 조세의 징수액을 보면 양도소득세 36조7천100억원, 취득세 33조7천200억원, 재산세 14조9천700억원, 종합부동산세 6조1천300억원으로 나타났다. 여기서 취득세는 전체 지방세의 30.0%를 차지한 반면, 재산세는 전체 지방세의 13.3%를 차지하는 데 그쳤다.

보유세와 관련해, 부동산 활동에서 유의할 점이 과세기준일이다. 과세 기준일은 보유세 과세의 기준이 되는 날짜를 말한다. 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월1일로 같다. 즉, 매년 6월1일 현재의 소유자에게 당해 연도 재산세와 종합부동산세 전부를 과세한다.

따라서 5월31일 이전에 등기하느냐 6월1일 이후 등기하느냐에 따라 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 달라지므로 부동산매매에서 이를 충분히 고려해야 한다.

한편, 거래세는 부동산 거래(매매·교환 등)가 있어야 과세하므로 부동산 경기에 크게 영향을 받는 특징이 있다. 보유세는 부동산 거래와는 무관한 세금이다. 또한 세금 내는 것을 거부하려고 하는 경향을 '조세 저항'이라고 하는데 통상 보유세가 거래세보다 조세저항이 더 크다. 그 이유는 거래세의 경우, 새로 소유권을 취득하거나 매매대금을 받으므로 한번 세금을 내는 것에 부담이 작다. 반면 보유세의 경우 매년 세금을 내야 하고 임대수익이 없다면 다른 자금으로 내야 하므로 부담이 크기 때문이다.

부동산 조세의 바람직한 방향은 '보유세 강화와 거래세 완화'라고 학계에서 꾸준히 주장해 왔지만 정부에서 쉽게 개편하지 못하고 있다. 주요 원인은 보유세 강화에 따른 조세 저항이 크고, 거래세가 지방세에서 차지하는 비중이 크기 때문이다. 그런데 부동산 조세를 통해 재정수요를 충족하고 정책적 목적을 달성하면서도 부동산 시장을 정상화하기 위해선 하루빨리 '보유세 강화와 거래세 완화'의 방향으로 부동산 조세를 개편할 필요가 있다. 그래야 부동산 과다보유 욕구를 완화해 투기의식을 개선할 수 있고, 보유에 비해 거래의 부담이 작아 부동산거래를 활발하게 할 수 있다. 부동산 경기상황과 무관하게 지방재정을 안정적으로 확보할 수 있다는 장점도 있다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>