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| 서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수 |
건축물은 구분소유 여부에 따라 일반건축물과 집합건축물로 분류할 수 있다. 구분소유란 1동의 건물 중 구조상·이용상 구분된 여러 개의 부분을 각각 소유권의 대상으로 하는 것을 말한다. 일반건축물과 집합건축물을 구분하면 다음과 같다.
첫째, 일반건축물은 집합건축물 외의 건축물을 말한다. 1동의 건축물이 모두 하나의 소유권에 속한다. 단독주택·단독빌딩·일반공장 등이 그 예이다.
둘째, 집합건축물은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 적용을 받는 건축물을 말하며 구분소유 할 수 있다. 따라서 집합건축물은 1동의 건축물을 구분해 여러 개의 소유권 대상으로 할 수 있으며, 공동주택·오피스텔·지식산업센터 등이 그 예이다.
일반 건축물은 1동의 건물에 하나의 소유권이 성립하지만, 집합 건축물은 1동의 건물에 구조상·이용상 구분된 부분의 개수만큼 소유권이 성립한다. 따라서 주택의 경우 일반 건축물을 소유하면 하나의 주택을 소유하는 것이 된다. 하지만 집합 건축물 전체를 한 사람이 소유하면 구분 소유권의 개수만큼 주택을 소유하게 돼 다주택자로 취급된다.
건축주는 건축 목적이나 용도에 따라 일반 건축물과 집합 건축물을 선택할 수 있다. 건축주 입장에서 1동의 건물을 구분해 각각 분양하기 위해선 집합 건축물로 할 필요가 있다. 한편 '건축법'의 규정을 충족한다면 기존 건축물이더라도 일반건축물과 집합건축물 상호 간에 변경이 가능하다. 다세대 주택을 다가구 주택으로 변경하는 게 그 예이다.
부동산 활동에 있어 건축물 유형을 정확히 알기 위해선 건축물대장을 발급해 확인해야 한다. 일반 건축물은 일반 건축물대장을 작성하고, 집합 건축물은 집합 건축물대장을 작성하므로 건축물대장을 보면 그 유형을 바로 확인할 수 있다. 일반 건축물대장은 건축물 현황과 소유자 현황이 하나의 서식에 같이 기재된다. 반면 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나눠 작성한다. 표제부에는 건축물 현황이 기재되고 전유부에는 소유자 현황이 기재된다.
부동산 활동에서 건축물 유형을 구분해야 하는 이유는 그 유형에 따라 법적·실무적으로 차이가 있기 때문이다. 특히 임차인의 입장에서 일반 건축물을 임차하는 경우 본인의 임차부분 이외에 다른 부분에 대해서도 임대현황을 조사해 임차보증금의 변제 가능성을 판단해야 한다.
한편 집합 건축물의 경우 1동의 건물에 여러 명의 소유자가 있으므로 소유와 관리에 있어 일반건축물보다 어려움이나 갈등이 많다. 특히 상가의 경우 기존 임차인과 동일한 업종이 1동의 건물에 입점해 경쟁하더라도 기존 임차인이 이를 막을 방법이 없는 문제도 있다.
<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>
첫째, 일반건축물은 집합건축물 외의 건축물을 말한다. 1동의 건축물이 모두 하나의 소유권에 속한다. 단독주택·단독빌딩·일반공장 등이 그 예이다.
둘째, 집합건축물은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 적용을 받는 건축물을 말하며 구분소유 할 수 있다. 따라서 집합건축물은 1동의 건축물을 구분해 여러 개의 소유권 대상으로 할 수 있으며, 공동주택·오피스텔·지식산업센터 등이 그 예이다.
일반 건축물은 1동의 건물에 하나의 소유권이 성립하지만, 집합 건축물은 1동의 건물에 구조상·이용상 구분된 부분의 개수만큼 소유권이 성립한다. 따라서 주택의 경우 일반 건축물을 소유하면 하나의 주택을 소유하는 것이 된다. 하지만 집합 건축물 전체를 한 사람이 소유하면 구분 소유권의 개수만큼 주택을 소유하게 돼 다주택자로 취급된다.
건축주는 건축 목적이나 용도에 따라 일반 건축물과 집합 건축물을 선택할 수 있다. 건축주 입장에서 1동의 건물을 구분해 각각 분양하기 위해선 집합 건축물로 할 필요가 있다. 한편 '건축법'의 규정을 충족한다면 기존 건축물이더라도 일반건축물과 집합건축물 상호 간에 변경이 가능하다. 다세대 주택을 다가구 주택으로 변경하는 게 그 예이다.
부동산 활동에 있어 건축물 유형을 정확히 알기 위해선 건축물대장을 발급해 확인해야 한다. 일반 건축물은 일반 건축물대장을 작성하고, 집합 건축물은 집합 건축물대장을 작성하므로 건축물대장을 보면 그 유형을 바로 확인할 수 있다. 일반 건축물대장은 건축물 현황과 소유자 현황이 하나의 서식에 같이 기재된다. 반면 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나눠 작성한다. 표제부에는 건축물 현황이 기재되고 전유부에는 소유자 현황이 기재된다.
부동산 활동에서 건축물 유형을 구분해야 하는 이유는 그 유형에 따라 법적·실무적으로 차이가 있기 때문이다. 특히 임차인의 입장에서 일반 건축물을 임차하는 경우 본인의 임차부분 이외에 다른 부분에 대해서도 임대현황을 조사해 임차보증금의 변제 가능성을 판단해야 한다.
한편 집합 건축물의 경우 1동의 건물에 여러 명의 소유자가 있으므로 소유와 관리에 있어 일반건축물보다 어려움이나 갈등이 많다. 특히 상가의 경우 기존 임차인과 동일한 업종이 1동의 건물에 입점해 경쟁하더라도 기존 임차인이 이를 막을 방법이 없는 문제도 있다.
<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>
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