[김재권 변호사의 부동산 읽기] 코로나 사태 여파로 매출 폭락, 월세 감액청구 사유에 해당되나

장기화된 코로나 사태와 경기침체 여파로 상가임차인들의 월세 감액요구가 요즘 봇물을 이루고 있다. 이른바 '착한 임대인'들이 월세를 감액해 주기도 하지만, 코로나 사태 장기화, 대출이율 급등으로 어려워지니 월세를 올려받겠다는 임대인도 늘고 있다.

최근 전주지법은 전국적 관광명소인 '전주한옥마을'의 임차인이 코로나19로 인한 매출폭락을 이유로 월 차임의 50%까지 감액을 요구한 데 대해, 상가건물임대차보호법 적용대상이 아니므로 민법에 의해 감액여부를 판단해야 하는데, 감액사유에 해당하지 않는다며 임대인의 손을 들어줘 주목받고 있다.(전주지법 2022년 8월18일 선고 2021나12646(본소), 2021나12653(반소) 판결)

실제 사례를 보면 A씨는 2019년 2월경 B씨로부터 전주한옥마을 내 상가 1층 일부를 보증금 1억원, 월 차임 350만원, 임대차 기간을 60개월(2019년 2월~2024년 2월)로 하는 임대차계약을 체결했다. A씨는 2020년 2월부터는 월 차임을 제대로 지급하지 않았다. 11월쯤 B씨에게 코로나19로 매출이 폭락했다는 사정을 설명하면서 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 월 차임을 50% 감액하여 줄 것을 요구했다. 하지만 이에 불응하자, 임대료감액청구소송을 제기했다. B씨는 A씨의 차임 3기 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 건물명도를 요구했다.

이에 대해 법원은 위 임대차는 환산보증금이 4억5천만원으로서 상가건물임대차보호법 적용범위인 2억7천만원을 초과하므로 민법이 적용되는데 민법 628조는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자가 장래에 대한 차임 증감을 청구할 수 있다'고 규정하고 있어 이에 해당하는지 여부가 관건이라고 봤다.

법원은 "임대차계약 체결 당시엔 A씨와 B씨가 코로나 사태를 예상할 수 없었고, 위 임대차계약 체결 이후 코로나 사태 탓에 전주한옥마을 관광객이 줄어 매출에 영향이 있었을 것으로 보인다"면서 "하지만 여러 가지 사정들을 고려하면 위 임대차계약 체결 당시 사정과 비교해 위 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경돼 위 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 게 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 어려워 감액청구는 안 된다"며 임대인 손을 들어주었다. 〈법무법인 효현 대표〉