[김재권 변호사의 부동산 읽기] 동일인 공유 토지·건물 중 일부 지분 이전 시 법정지상권 인정되나

토지와 건물을 여러 명이 공유지분형태로 소유하는 경우가 많다. 토지나 건물만 공유이거나 토지 및 건물 모두 공유관계인 경우가 있는데, 공유자가 동일인이기도 하고 서로 다르기도 하다.

최근 대법원은 토지와 그 지상 건물이 모두 동일한 소유자가 공유하고 있다가 건물 공유자 중 1인이 타인에게 건물의 공유지분을 증여함으로써 건물과 토지의 공유자가 변경된 경우, 건물의 공유지분을 취득한 자에게 관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부에 대해, 성립하지 않는다고 판결했다.(2022년 8월31일 선고 2018다218601 판결)

재판부는 "토지 및 그 지상 건물 모두가 각 공유에 속한 경우, 토지 및 건물 공유자 중 1인이 그중 건물 지분만을 타인에 증여해 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에도 해당 토지 전부에 관하여 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면 이는 토지 공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 의사에 기하지 아니한 채 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권 설정 처분행위를 허용하는 것 이므로 부당하다(대판 92다55756, 대판 2011다73038, 73045)"는 이유로 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다고 본 것이다.

예를 들면 토지를 A, B, C가 공유하고, 건물도 똑같이 A, B, C가 공유하다가 토지나 건물의 일부 지분이 매매나 증여, 경매 등으로 소유자가 바뀌면(예: 건물의 A지분이 D에게 이전된 경우) 위와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않게 된다.

그러나 위 사례에서 토지나 건물 지분 전체가 타인에게 이전되면 법정지상권이 성립하게 되는 점에 유의해야 한다. 즉, 토지지분 전부를 D에게 이전하면 건물 공유자 A, B, C는 법정지상권을 가지게 된다. 그리고 처음부터 토지와 건물의 공유자가 동일하지 않으면 법정지상권이 성립될 여지가 없다.

다음으로 토지 또는 건물만 공유관계인 경우를 살펴보자. 토지의 공유자 1인이 다른 공유자의 승낙을 받아 건물을 건축한 다음, 일부 대지 지분이 타인에게 양도된 경우에도 위 판례와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않는다.(대판 92다55756)

그러나 대법원은 토지소유자가 그 지상건물을 타인과 공유하면서 그 단독 소유의 토지만을 타인에게 매도한 경우에는 법정지상권이 성립한다고 본다(대판 76다388). 토지를 타인에 매도할 때 지상건물을 철거한다는 조건이 없는 한, 토지 매수인은 건물 공유자들을 위해 법정지상권을 수인해야 한다는 점을 근거로 들었다. 〈법무법인 효현 대표〉