[김재권 변호사의 부동산 읽기] 자신의 토지 내 미등기 건물 매수자에 부당이득반환청구되나

김재권 법무법인 효현 대표 변호사

A소유 토지 위에 B가 건축한 미등기 건물이 C를 거쳐 D가 매수해 현재 소유권자라면, A는 D를 상대로 D가 A의 토지를 사용하는 데 대한 임료상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을까.

대법원은 최근 토지 소유자 A는 건물을 신축해 건물 소유권을 원시취득한 B와 현재 소유권 등기는 없지만 사실상의 처분권을 가진 D 모두에게 임료 상당의 부당이득반환 청구할 수 있고, 원시취득자 B와 사실상의 처분권자 D 사이는 부진정 연대책임 관계라고 보고, 이와 상반되는 결론을 내린 원심을 파기환송했다.(2022년 9월29일 선고 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결)

앞서 원심은 "미등기건물의 소유권은 신축한 자가 원시취득하므로 부당이득반환해야 할 자는 원시취득자인 B이고, D는 법률상의 소유자가 아니므로 부당이득반환의무가 없다"고 판시했었다.

대법원이 이같이 판결한 이유를 들여다보자. 먼저 "타인 소유 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인해 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다."(대법원 2007다21856, 21863 판결 등)는 점을 전제했다.

그리고 "미등기건물의 원시취득자가 소유자이므로 원시취득자가 토지 소유자에게 부당이득반환의무를 지고, 건물에 관해 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 않다"라고 보았다.(대법원 2009다76522, 76539 판결)

다음으로 미등기건물의 양수인에 대해선 "미등기건물을 양수해 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유ㆍ사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다"라며 "미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대해 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정 연대채무 관계에 있다"고 결론을 냈다.

다만, 미등기건물에 임차인 등 점유자가 있다면, 건물 소유자가 아닌 점유자는 따로 부당이득반환의무를 부담하지 않음을 유의해야 한다.(대법원 2002다57935 판결)

결국 타인 토지상 미등기건물이 있을 경우 '건물의 원시취득자'와 현재 '사실상의 처분권을 가지는 자'가 연대해 임료상당의 부당이득을 반환할 책임이 있다는 것이다.