[김재권 변호사의 부동산 읽기] 유치권 확인판결받아 기판력 주장 '유치권 지키기'

김재권 (법무법인 효현 대표)

공사를 하고 공사대금을 받지 못한 공사업자는 미지급 공사대금채권에 기해 공사현장을 점유하며 유치권을 행사할 수 있다. 그런데 실무상 유치권은 '깨트리기'보다 '지키기'가 몇 배나 어려운데, 유치권 확인판결을 받은 후 그 기판력에 의해 낙찰자가 유치권을 다툴 수 없게 만들어 유치권을 지키는 방법을 사례를 통해 소개하기로 한다.

A는 공사업자로서 건축주 B로부터 상가 신축공사를 도급받아 건물을 완공했으나, 건축주 B가 공사대금 중 1억원을 지급하지 않아 그 미지급 공사대금채권에 기해 공사한 상가를 점유하며 유치권을 행사했다. 그런데 A는 B가 공사비를 대출한 은행에 유치권 포기각서를 제출한 일이 있었다. 그리고 A는 B를 상대로 유치권 확인소송을 제기하였고, B가 송달받고 아무런 대응을 하지 않아 무변론으로 유치권 확인판결을 받았다. 판결주문은 "A는 B에게 별지 목록 기재 부동산에 관해 1억원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음을 확인한다"는 내용이었다. 그런데 그 후 위 상가는 근저당권자인 은행의 경매신청으로 경매가 되어 C가 낙찰을 받은 후 A를 상대로 건물인도를 청구하면서 "유치권 포기각서에 의해 유치권이 부존재한다"는 이유를 들었다.

이에 대해 A는 "유치권 확인판결의 기판력이 있고, 그 효력이 '변론종결 후의 승계인'인 C에게도 미치므로 C의 인도청구는 유치권 확인판결의 기판력에 저촉되므로 각하되어야 한다"고 주장했다. 기판력이란 "전소(前訴)에서의 소송물에 대한 판단은 후소(後訴)에서도 존중돼 모순되는 판단을 할 수 없고, 당사자도 모순되는 주장을 할 수 없는 효력"을 말한다.

이 사례에서 법원은 누구의 손을 들어줄까. 결론부터 말하면 법원은 A의 기판력 저촉 주장을 받아들여 B의 건물인도청구를 각하하게 되므로, 결국 A의 손을 들어주게 되는 셈이다.

종전 소송인 A의 유치권 확인판결은 '유치권이 있음을 확인한다'는 주문에 기판력이 생기고, C는 경매로 취득했어도 '변론종결 후의 승계인'이 되며, 새 소송인 C의 건물인도소송에서는 전소에서 기판력이 인정된 법률관계인 '유치권의 존재'가 '선결적 법률관계'가 되므로 전소 판결의 기판력이 후소에 미친다는 이유에서이다.(대판 93다34183 판결) 낙찰자 C는 유치권 포기각서의 효력에 대해 판단도 받지 못하고 각하판결을 받게 되는 셈이다.

결론적으로 유치권 입증에 어려움이 있는 유치권자는 이처럼 미리 유치권 확인판결을 받아 놓는 방법을 강구할 필요가 있다.

<법무법인 효현 대표>