[김재권 변호사의 부동산 읽기] 집값 하락기 '깡통전세' 급증…보증금 어떻게 받아낼까

김재권 (법무법인 효현 대표)

아파트 대세 하락기가 되니 소위 '깡통전세'가 급증하고 있다. 깡통전세로 인해 보증금을 반환받지 못하게 된 임차인들의 한숨도 깊어지고 있다. 최근 필자에게도 이러한 상담 요청이 부쩍 늘어나고 있다.

깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액보다 주택매매가격이 더 낮아져 보증금 회수가 어려워지는 경우를 말한다. 금리 인상 등으로 집값이 급격히 하락한 이유가 크다. 하지만 보증금이 시세에 근접하는 전세를 안고 소액만 투자해 주택을 매수하는 '갭투자' 물건에 임차한 이유 또한 크다. 결국 주택가격이 조금만 하락해도 보증금을 회수하기 어려워지게 된다.

이러한 깡통전세를 들었다가 기간이 되어 보증금을 달라고 하니 집주인이 돈이 없다고 차일피일 미루고 있다면 어떻게 해야 보증금을 받을 수 있을까. 예를 들어 대출 없는 주택의 시세가 5억원 정도일 때 4억원에 임차했는데, 시세가 3억원으로 하락한 경우를 생각해 보자.

먼저 집주인을 잘 설득해서 보증금 전액이 아니라 일부라도 받는 것이 현명하다.

다음으로 집값과 보증금이 비슷하면 좀 손해를 보더라도 보증금으로 집을 매수하는 게 나을 수도 있다.

소송과 경매를 생각해 볼 수 있는데, 소송과 경매에 1~2년이 걸리므로 계속 거주하면서 보증금 회수를 시도해 볼 수 있다. 다만 임차인이 이사해야 할 사정이 있으면 임차권등기명령 신청을 해 임차권 등기를 확인하고 이사한 후 소송과 경매신청을 해도 된다.

전입신고와 확정일자만 받은 임차인은 임차보증금반환소송을 내서 판결을 받은 후 강제경매신청을 할 수 있다. 전세권까지 설정한 임차인은 따로 판결받을 필요 없이 곧바로 경매신청이 가능하다.

그러나 집값 하락기에는 경매신청을 해도 통상 시세의 70% 이하 가격에 낙찰되고, 위 사례에서는 하락한 시세 3억원을 기준으로 70%인 2억1천만원 이하까지 떨어질 수 있어 결국 보증금 중 상당액을 회수할 수 없게 된다. 물론 소송과 경매가 오래 걸리므로 그사이 집값이 다시 반등한다면 의외의 결과를 얻을 수도 있다.

임차인이 직접 임차주택을 낙찰받는 방법을 고려해 볼 필요가 있다. 만약 2억원에 낙찰받았다면 현 시세보다 1억원 싸게 낙찰받는 것이다. 장기간 보유하다 보면 다시 시세가 높아져 최초 보증금은 회수할 여지가 있기 때문이다.

깡통전세에서 보증금을 확실하게 받을 수 있는 방법은 없다. 그러니 깡통전세 예방 차원에서 부담이 되더라도 아예 월세를 들거나, 부득이 전세를 들더라도 전세보증금반환보증에 가입해 두거나, 시세 대비 50~60% 이상의 전세는 피해야 안전하다.

<법무법인 효현 대표>