[김재권 변호사의 부동산 읽기] 조합 설립인가 후 1인 소유 토지 등이 수인에게 양도시 분양자격 있나

김재권 법무법인 효현 대표

주택재개발 조합 설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다는 대법원 판례가 나왔다.(2023년 2월23일 선고 2020두36724 판결)

사례를 살펴보면 A씨는 주택재개발조합 정비사업 구역 내 부산 동래구 소재 집합건물 중 13세대를 소유하다가 조합설립인가 후 그중 12세대의 소유권을 12인에게 양도했다.

양수인들이 별도분양신청을 했으나 조합이 A씨 등 13명이 1명의 대표조합원을 선임해 그를 통해 권리를 행사하여야 함에도 불구하고 각자 단독으로 분양신청을 했다는 이유로 모두 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획을 수립하자 A씨 등이 조합을 상대로 관리처분계획취소소송을 제기했다.

대법원은 먼저 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 근거로 들었다.

도시정비법은 종래에는 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때'에만 조합원 자격을 제한했으므로 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가해 정비사업의 사업성이 저하되는 문제가 있었다.

이에 2009년 개정된 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지 등 소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한해 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있는데, 이러한 법 취지 등을 대법원이 반영해 결론을 내린 것이다.

대법원은 나아가 "A씨 등이 분양신청기간이 만료될 때까지 대표조합원을 선임하지 않은 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 및 조합 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없다. 분양신청기간 만료 후 이 사건 관리처분계획의 효력을 다투는 이 사건 소송 중 대표조합원을 선임했다고 해서 이와 달리 볼 수는 없으므로 A씨 등은 모두 현금청산대상자가 된다"며 같은 결론을 내린 원심대로 상고를 기각했다.

반대해석으로 A씨 등이 1명의 대표조합원을 선정해 분양신청했거나, 각자 단독명의로 분양신청을 했더라도 신청서에 본인을 제외한 나머지의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부했다면 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위는 가질 수 있었는데, 그러지 않아 모두 현금청산자가 되고 만 것이다.

<법무법인 효현 대표>