[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가임대차 종료 후 재계약할 때도 차임을 5% 이내밖에 못 올리나

<법무법인 효현 대표>

상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 임대차존속 중이든, 묵시적 갱신이 되었든 기간만료 후 재계약을 하는 경우든, 갱신요구권 행사에 의해 갱신을 하는 경우든, 임대차가 계속되는 한 임대인은 차임을 5% 이내에서만 올릴 수 있다고 아는 사람이 많다.

그러나 임대차계약이 '기간만료나 합의에 의해 종료한 후 재계약을 하거나' '임대차계약 종료 전이라도 재계약을 염두에 두고 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우'에는 5% 한도에 구애받지 않고 올릴 수 있는 점을 유의해야 한다.

차임증액에 대한 상가건물임대차보호법의 규정을 살펴보면 제11조 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(연 5%)을 초과하지 못한다"고 규정하고 있다. 제2항에선 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 명시돼 있다.

이 규정은 '임대차계약의 존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한해 적용된다. 묵시적 갱신이 되어서 임대차가 계속되는 경우에도 차임증액에 5% 한도 규정이 적용된다.

임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해 임대차가 갱신돼 존속하는 중에도 5% 증액한도 규정이 적용된다. 상가건물임대차보호법 제10조 제3항은 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(5%)에서 증감할 수 있다.

그러나 5% 증액한도 규정은 임대차 계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.(대법원 2014년 2월13일 선고 2013다80481 판결)

임대차 종료 후 재계약은 종전 임대차의 승계가 아닌 새로운 계약으로 보아야 하는 점, 임차인 스스로 임대인과 합의하여 증액해 주었다면 그 의사에 따라야 한다는 점에 근거한 판단으로 보인다.

즉, '상가임대차(주택임대차도 마찬가지임) 종료 후' '명시적으로 재계약하는 경우'에는 5% 증액한도 규정이 적용되지 않고 임대인이 상당히 증액할 수 있음을 유의해야 한다.

<법무법인 효현 대표>