미분양주택 '준공후'로 제한…대구 부동산시장 영향 적을 듯

거대한 아파트 숲을 이루고 있는 대구 수성구 범어네거리 일대 전경. <영남일보 DB>

정부가 10일 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에 대해 대구 부동산 업계는 싸늘한 시선을 보내고 있다. 이미 가라앉을 대로 가라앉은 지역 부동산 시장의 분위기를 살리기에는 한계가 많다는 것. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 지원 등에 대해 건설업계가 환영하고 있지만 지방 미분양주택 매입 시 주택수 제외 정책도 '준공후 미분양'에 한정돼 있어 시장 선순환과 수요자 유인책으로는 부족하다는 것이다.

정부는 10일 관계부처 합동으로 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

우선 대구경북 등 지방의 미분양 주택 문제 해결을 위해 사업자 및 구매자에게 세제 혜택을 부여키로 했다.

사업자가 지방의 '준공 후 미분양' 주택을 임대주택으로 활용하면 주택 건설사업자 원시취득(신축건물) 취득세를 최대 50% 감면해 준다. 법 개정을 전제로 1년간 시행되는 이 감면은 올해 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택 가운데 올 연말까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택이 대상이다.

앞으로 2년간 지방 '준공 후 미분양' 주택을 최초로 구입할 경우, 해당 주택을 세금 산정 시 주택 수에서 제외한다. 대상 주택은 면적 85㎡, 6억원 이하 '준공 후 미분양' 주택이다. 올해 1월10일 이후부터 2025년12월31일까지 최초 구입한 경우에 한한다. 기존 1주택자가 최초 구입하면 '1세대 1주택' 양도세·종부세 특례가 적용된다. 국토부 측은 "지방의 악성 미분양 주택 매입 때는 조금 더 혜택을 줄 필요가 있다고 판단했다"고 말했다.

또 기존 1주택자가 인구 감소지역에서 주택 1채를 신규 취득해도 1주택자로 간주해 '1세대 1주택' 특례를 적용한다.

정부 대책에는 오피스텔·빌라 등 신축 소형 주택을 주택 수에서 제외하기로 하는 등 수요 진작책도 담겼다.

올해부터 2년간 준공된 신축 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외한다. 대상은 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택이다.

오피스텔 등이 주택 수에서 제외되면 주택 매수자가 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율을 적용받을 수 있다. 다주택자는 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜게 된다.

준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 바로 재건축추진위원회를 구성해 재건축 절차를 진행할 수 있도록 제도도 바꾼다. 대통령 임기 내에 재건축·재개발 사업이 당초보다 3배 정도 늘어날 수 있다. 올해 공공주택 공급도 당초 계획(12만5천가구)보다 늘어난 14만가구 이상으로 확대한다. 주택공급 사업 등이 안정적으로 추진되도록 건설사 자금 흐름 개선 및 사업장별 재구조화·정상화도 지원한다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "도시형생활주택의 세대 수와 방 설치 제한 폐지 등 규제가 대폭 완화됐다. 오피스텔도 발코니 설치를 허용해 아파트와 같은 경쟁력을 갖추게 돼 상업지역에서 오피스텔 사업이 활성화될 수 있다. 하지만 지역 부동산 시장 침체로 아파트 시장에서도 미분양이 나오는 환경인데 오피스텔 사업이 추진될 수 있을지는 물음표가 달린다"고 했다. 이어 "신축 소형 주택의 주택 수 제외의 경우 아파트는 제외라 지역 부동산 시장에 큰 영향이 없을 것이다. 또 다주택자는 주택 수 산정에서 제외돼도 대출이 여전히 묶여 있는 탓에 이 수요 또한 아주 제한적일 수밖에 없다"며 "과거엔 수요자에게 미분양 혜택이라면 양도소득세 감면이 있었는데, 이번 대책은 미분양 주택 매입 시 중과세를 하지 않는 것이지 감면 혜택을 주는 것은 아닌 데다 준공후 미분양으로 제한해 되레 준공할 때까지 기다렸다 사게 함으로써 선순환이 안 되게 한다"고 꼬집었다. 지난해 11월 기준 대구의 준공후 미분양 물량은 1천16가구로 대구 전체 미분양 물량(1만328가구)의 9.8%에 그친다.

김시동 이룸엠앤디 부사장은 "무주택자·1주택자에 대한 DSR 규제 등 완화, 다주택자 취득세 완화, 준공후 미분양 주택에 대한 양도소득세 5년 면제 등 보다 파격적인 정책이 나와야 얼어붙은 시장이 조금이나마 녹지 않을까 싶다"고 했다. 법인의 취득세·종부세 완화 등 지방 미분양 물량을 감당해 줄 만한 보다 실질적 대책의 필요성도 지역에서 제기되고 있다.

한편, 한국주택협회와 대한주택건설협회는 이날 보도자료를 내고 "다양한 주택의 신속한 공급과 수요 회복으로 빠른 시장 회복이 기대된다"며 환영의 뜻을 표했다. 두 협회는 특히 PF 대환보증 신설 등 자금 조달 및 유동성 지원 방안으로 건설사들이 어려운 여건 속에도 사업을 계속 이어 갈 수 있게 됐다는 분위기다.

박주희기자 jh@yeongnam.com