[서경규 교수의 부동산 에세이] 주택시장 양극화시대의 시장 안정정책

최근 주택시장의 큰 특징은 지역 간 양극화라 할 수 있다. 넓게는 수도권과 비수도권 간 양극화가 큰 문제이지만 좁게는 수도권 또는 비수도권 내에서도 선호지역과 비선호지역 간 양극화가 나타난다. 여기서 양극화는 공급면적 ㎡당 주택가격, 주택가격 상승률, 주택 거래량, 미분양률, 빈집 비율 등 다양한 지표에 의해 확인할 수 있다. 주택시장에서 양극화가 나타나는 주요 원인은 지역 간 주거환경의 차이와 자본이득 가능성의 차이라 할 수 있다. 즉, 주택시장에서 선호지역은 현재 주거환경이 양호하고 장래 주택가격 상승가능성이 높은 지역이다. 주택시장 양극화의 주요 원인을 해결하지 않고는 주택문제를 근본적으로 해소할 수 없다. 그런데 이러한 원인을 해결하기 위해서는 많은 비용과 시간이 필요하다. 따라서 장기적인 관점에서 지속적인 지역 간 균형발전정책을 시행해야 한다. 국가는 지역 간 균형있는 발전을 위하여 지역경제를 육성할 의무를 지며(대한민국헌법 제123조제2항), 국민은 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 가진다(주거기본법 제2조). 주택시장의 양극화로 인해 전국에 일률적인 주택정책을 시행하는 것이 불가능하다. 주택시장이 과열된 지역에는 시장안정정책을 시행해야 하고, 반대로 주택시장이 침체된 지역에는 시장부양정책을 시행해야 한다. 이는 단기적으로 주택정책의 지역적 차별화가 필요함을 의미한다. 한편, 주택시장의 안정정책은 크게 수요억제정책과 공급확대정책으로 구분할 수 있으며, 이를 병행할 때 정책효과가 커진다. 첫째, 수요억제정책으로는 보유세 강화가 대표적이다. 주택시장이 양극화 현상을 보일 때는 보유세로서 재산세보다 종합부동산세를 강화하는 것이 바람직하다. 재산세는 지방세로서 모든 주택소유자에게 과세되는 반면 종합부동산세는 국세로서 일부의 고가주택소유자에게만 과세되기 때문이다. 종합부동산세를 강화하는 방법으로는 공시주택가격이나 공정시장가액비율을 현실화하는 것이 우선이다. 주택의 보유세 강화는 신규주택수요를 억제할 뿐 아니라 기존주택소유자의 매도욕구를 키워 기존주택시장의 공급이 증가하는 효과도 있다. 종합부동산세의 강화로 더 걷힌 세금으로는 비선호지역의 발전을 위한 재원으로 활용할 수 있다. 둘째, 공급확대정책으로는 서울의 경우 정비사업 활성화가 바람직하다. 구체적인 방법으로는 재건축초과이익환수제의 폐지를 검토해야 할 것이다. 재건축초과이익환수제의 경우 현재 시행으로 인한 정책효과보다 시행으로 인한 갈등이 더 큰 제도라 할 수 있다. 재건축사업으로 인한 개발이익은 사업시행자로부터 토지·시설·건축물 등으로 제공받는 공공기여제도로 충분히 환수할 수 있을 것이다. 새로 출범한 이재명정부의 효율적이고 합리적인 부동산정책을 기대해 본다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.06.10

‘뜨거운 감자’된 지역주택조합…李 대통령 “챙겨보겠다” 한마디에 정치권·대구시 ‘고민중’

지역주택조합 설립을 통한 주택건설사업이 제21대 대선을 거치면서 '뜨거운 감자'로 떠오르고 있다. 조합원 모집부터 8월 입주까지 10년 걸린 대구의 한 지역주택조합(이하 지주택) 조합원들이 지난 제21대 대선에서 대통령으로 당선된 이재명 당시 더불어민주당 후보에게 '추가 분담금 규모가 과도하다'며 대책을 요구했고, 이 후보가 "직접 챙겨보겠다"고 밝히면서 정치권과 대구시가 지역주택조합 사업구조를 들여다보기 시작했다. 9일 대구시에 따르면 대구시내 유지되고 있는 지역주택조합은 2024년 말 기준 26곳이 있다. 사업이 완료되거나 조합 설립과정에서 사업 포기 등의 이유로 해산한 지주택은 6곳이다. 이중 다음 달 중 준공을 앞둔 대구 서구 내당3지구지역주택조합은 입주를 코앞에 두고 조합원 추가 분담금 갈등이 불거졌다. 2016년 사업을 시작한 후 다음달 8월 입주까지 10년 걸린 이 사업은 사업 기간이 길고 부동산경기 침체 영향으로 당초 계획보다 토지매입비용 및 건축원가 상승으로 조합원 분담금이 약 1억7천여만원 높아졌다. 내당3지구지역주택조합에 따르면 조합 설립 후 조합원 분담금 인상은 두 차례 이뤄졌다. 2020년 8월 총회에서 토지매입비용으로 조합원 당 평균 1억3천만원의 추가금이 의결됐다. 추가 분담금을 더한 조합원 부담액은 전용면적 84㎡에 평균 5억8천여만원이다. 여기에 올해 3월 총회에서 금리 인상으로 인한 중도금 이자비용과 예비비 확보 명목으로 추가 분담금 약 4천만원이 의결됐다. 조합원들이 부담해야 할 금액이 6억원 중반대까지 높아졌고, 일부 고층 계약자는 7억원 초반까지 부담이 커지며 분담금 갈등이 수면위로 떠올랐다. 조합 측 관계자는 "일부 조합원들의 경우 최종 납입규모가 7억원까지 이르는 경우가 생기다보니 커진 분담금으로 조합원들의 부담이 큰 게 사실"이라며 "부동산경기 영향을 많이 받았고, 미분양분에 대해 할인 분양을 하면서 조합원들이 수익을 얻는 구조가 못되면서 일부 조합원들의 반발이 있다"고 털어놨다. 실제 일부 조합원들은 대선 선거운동 기간 이재명 대통령의 유세현장을 찾아 이 같은 사정을 전달하며 대책을 요구했다. 이 자리에서 이 대통령이 "초기 계획보다 조합원 부담이 커졌는데 대구시청은 찾아가봤느냐. (내가)직접 챙겨보겠다"고 밝히면서 대구시의 고민도 커졌다. 대통령이 직접 챙기겠다고 한데다 집권여당인 더불어민주당 측이 대책을 요구하고 있어, 조합원들의 분담금 갈등에 지자체가 어떤 역할을 할 수 있을 지 방안을 찾고 있는 상황이다. 대구시 관계자는 "지주택 실태점검 권한은 국토부와 구·군에 있는 상황이지만 대통령이 사안을 챙기겠다고 한 만큼, 법령이나 타 시·도 선례 등을 확인할 예정"이라고 밝혔다. 조합원 635명으로 이뤄진 내당3지구지역주택조합은 아파트 840세대, 오피스텔 165호를 건립하는 주택건설사업을 진행하고 있다. 시공은 서희건설이 맡았다. 한편 지역주택조합은 조합원이 사업 주체가 돼 특정 지역 토지를 확보하고 주택을 건립하는 사업으로, 일반 분양 아파트에 비해 저렴한 비용으로 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 부동산경기 영향을 많이 받고 토지 확보 지연 등 사업이 장기 지연되거나 무산 가능성이 높아 주의가 요구된다. 사업기간이 10년 이상 걸릴 만큼 장기화되고, 이 과정에서 추가분담금 규모가 커질 수 있는 것도 어려움 중 하나다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.06.09

[서경규 교수의 부동산 에세이] 감정평가의 본질과 복수(複數)감정평가

'감정평가'란 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 참조). 감정평가 대상에는 부동산이나 동산뿐 아니라 지식재산권·어업권·영업권과 같은 무형자산이 포함되고, 감정평가의 근거는 경제적 가치이다. 여기서 경제적 가치는 경제활동에 있어 사람의 욕구를 만족시키는 유용성이라 할 수 있다. 다양한 활동에 있어 특정 물건 등에 대해 경제적 가치에 관한 정보가 필요한 경우가 많다. 예컨대 정부가 세금을 부과하거나 공익사업을 위해 매수하는 경우 또는 금융회사가 담보물로 활용하는 경우 그 물건의 경제적 가치에 관한 정보가 필요하다. 이때 경제주체는 감정평가를 통해 경제적 가치에 관한 정보를 얻는다. 따라서 감정평가는 손실보상, 지가공시, 과세, 경매·공매, 매수(취득)·매도(처분), 현물출자, 담보 등 다양한 목적을 위해 활용되고 있다. 감정평가의 개념과 관련하여 주목할 것은 감정평가의 본질이 '판정'이라는 점이다. 판정은 판별하여 결정하는 것으로 내심적 정신작용에 속한다. 따라서 판정의 결과는 판정의 주체에 따라 다를 수 있다. 즉, 동일한 물건에 대해 동일한 기준시점으로 감정평가를 하더라도 감정평가사에 따라 감정평가액이 다를 수 있다. 감정평가의 본질이 판정이므로 감정평가액에 따라 다양한 당사자 사이에 이해가 상충되는 경우 2명 이상의 감정평가사를 통해 판정을 받을 필요가 있는데 이를 복수(複數)감정평가라 한다. 현재 법령상 공익사업에 있어 손실보상, 정비사업에 있어 관리처분, 표준지의 지가공시 등에 관한 감정평가에서는 복수감정평가가 이루어지고 있다. 반면, 담보, 경매·공매, 법원의 소송 등에 있어서는 단수감정평가가 원칙이다. 감정평가를 의뢰하는 입장에서 복수감정평가는 감정평가액의 정확성과 신뢰성을 제고하는 것이 장점이나 각 감정평가사에게 보수(報酬)를 지급해야 하므로 비용이 추가로 드는 단점이 있다. 단수감정평가와 관련해 재검토해야 할 점은 특히 법원의 소송감정평가이다. 소송감정평가는 법원이 사전에 일정한 자격을 갖춘 감정평가사로부터 감정인 등록을 받은 후 전산에 의해 자동 선정된 한사람에게 감정평가를 의뢰하는 방식이다. 그런데 소송감정평가의 주요 원인인 공익사업에 있어 손실보상, 토지에 대한 부당이득반환청구, 정비사업 등에 있어 매도청구, 이혼시의 재산분할청구 등은 감정평가액에 따라 당사자 사이에 이해가 상충된다. 따라서 소송감정평가는 무엇보다 감정평가액의 정확성과 신뢰성이 요구되므로 복수감정평가를 하는 것이 합리적이다. 만약 복수감정평가를 하는 것이 보수 부담의 문제 등으로 인해 어렵다면 그 보완책으로 소송당사자 중 일방이 당초 감정평가액에 이의가 있어 재감정을 신청하는 경우 이를 원칙적으로 허용해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.27

[대선] 수도권 공급확대만 들린다…지방 부동산 정책 실종·공시가격 현실화도 ‘안갯속’

6·3 대통령선거를 앞두고 여야 대선 후보들의 지방 부동산시장 공약이 실종됐다는 평가가 나온다. 여야 후보들은 대체로 이번 선거에서 수도권 중심 공급 확대와 재건축·재개발 활성화 방안만 제시할 뿐 유권자에게 직접 영향을 미치는 공시가율 현실화 문제나 부동산 세제, 지방 부동산시장에 관한 공약은 구체화하지 않고 있다. 대구경북부동산분석학회가 마련해 지난 24일 열린 '2025 춘계세미나'에서 송원배 대영레데코 대표이사가 주제발표 한 '대선 이후 지역부동산 시장 전망'에 따르면 부동산 공시가격 현실화 정도에 따라 연동되는 세금 등의 항목은 61가지다. 재산세를 비롯해 종합부동산세, 국민연금, 증여·상송세, 의료보험 등이 공시가격 현실화율에 따라 달라진다는 의미로, 유권자들의 표심에 직접 영향을 줄 수 있는 이슈다. 공시가격 현실화율은 문재인 정부에서 주도했으나 지난 윤석열 정부에서는 이를 전면 재검토한다고 밝힌 상태다. 하지만 법개정이 이뤄지지 않아 올해 공시가격은 전년도와 동일하게 유지됐다. 새 정부가 다음 달 곧바로 출범하는 만큼, 차기 정부에서 현실화율 변동 가능성이 큰 게 사실이다. 하지만 대선 주자들의 계획이 뚜렷하지 않은 채 '규제 완화' 정도의 입장만 나오고 있다. 송원배 대표는 "공시가격 현실화율에 따라 세제 등 달라지는 요소가 60여가지나 되는데, 이 현실화에 대한 입장이 없거나 모호하다"고 비판하며 "투표가 이뤄지기 전에 세제 정책 방향성을 제시하고 유권자들의 선택을 받아야 한다"고 강조했다. 국민의힘 김문수 후보는 종합부동산세 개편과 양도소득세 중과세 폐지 등 규제 완화를 공약했고, 더불어민주당 이재명 후보는 '세금을 강화해 시장을 억누르지 말자'는 입장을 통해 현상 유지 혹은 완화를 시사한 정도다. 개혁신당 이준석 후보는 청년·신혼 등 단계별로 취득세와 양도세 감면을 확대하는 '생애주기 맞춤형 주택 세금 감면'을 제시한 정도다. 사정이 이렇자 최근 시민사회단체도 대선 후보들의 부동산 공약이 재건축 규제 완화와 시장 공급 확대 중심이 주를 이루며, 종합부동산세나 재산세 등 부동산 세제에 대한 입장이나 계획이 확인되지 않고 있다고 비판하기도 했다. 한 부동산 전문가는 "부동산 정책은 표심과 직접 연결되고 이슈화가 되면 표심에 역효과가 날 수 있어 부동산 공약이 전면에 나오지 않고 있어 비교 분석도 힘들다"고 했다. 지방 부동산시장 공약도 소외돼 있다. 서울 등 수도권은 공급 확대를 통한 활성화를 주요 후보들이 공통적으로 제시했지만, 대구 등 지방은 미분양으로 주택가격 하락이 장기화되고 있다는 점에서 지방 맞춤형 공약이 요구된다. 올해 현재 거래신고 최고가 아파트 전국 1~10위와 공시가격 상위 10위 권 내 아파트 모두 서울 소재 아파트다. 송원배 대표는 "수도권과 지방에 다르게 적용하는 차별화된 부동산 정책이 필요한 초양극화 현실에서 지방 부동산시장에 요구되는 정책이 사실상 없는 수준"이라고 비판했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.26

[이슈현장] “옆집은 리츠, 윗집은 페이백”…대구 입주 단지 ‘미분양 생존법’에 찢긴 수분양자들

대구의 '악성 미분양' 지표가 통계상 하락하고 있으나, 현장에서는 수분양자와 시행사 간의 갈등이 격화되고 있다. 2026년 2월 현재 대구 미분양 주택은 약 5천900호대로 내려 앉으며 3년여 만에 최저치를 기록했다. 하지만 이는 실제 수요 회복보다 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 편입과 현금 환급(페이백)이 만들어낸 '착시 효과'라는 지적이 나온다. ◆'83% 매각'이 불러온 임대 낙인 공포 입주가 진행 중인 대구 중구 '힐스테이트 대구역 퍼스트'(1·2차) 단지 정문 앞은 연일 피켓 시위가 이어진다. 분양률이 각각 50%와 20% 선에 머물자 시행사가 미분양 세대를 통째로 CR리츠에 넘기는 방안을 검토하면서다. 단지 내 상가 입점을 준비하던 자영업자 정모씨(42)는 "사람이 차야 장사를 할 텐데, 절반 이상 불이 꺼진 상태에서 리츠니 임대니 하는 소문이 도니 인테리어 공사를 계속해야 할지 막막하다"며 답답해 했다. 시행사는 리츠 매입이 공매보다 유리하며 단지 가치를 보존하는 최선책이라고 주장한다. 반면 2022년 분양가 그대로 계약한 입주자들의 시각은 다르다. 리츠로 넘어가는 순간 단지가 '임대아파트'로 인식돼 시세가 무너질 것이라는 우려다. 실제로 수성구 파동의 한 단지는 감정가의 83% 수준에 리츠 매입 계약을 체결하며 '80%대 시세'를 현실화한 전례가 있다. 힐스테이크 대구여 퍼스트 입주자협의회 관계자는 "시행사가 리츠에 동의하지 않으면 공매를 넘기겠다며 배수진을 치고 있다"며 "사실상 재산권을 포기하라는 압박"이라고 했다. ◆"제값 준 사람만 바보"…서구 휩쓰는 '8천만원 페이백' 대구 서구 '힐스테이트 서대구역 센트럴' 등 입주를 앞둔 단지들은 '페이백' 몸살을 앓고 있다. 시행사가 미분양 해소를 위해 신규 계약자에게 5천만 원에서 많게는 8천000만 원까지 현금을 돌려주는 조건을 내걸었기 때문이다. 이는 분양가의 약 10%를 깎아주는 효과가 있지만, 기존 수분양자들에 대한 소급 적용은 없다. 서대구역 센트럴 인근 한 부동산 중개업소 게시판에는 동일 평형임에도 급매물과 분양권 가격이 수천만 원씩 차이 나게 기재돼 있다. 2022년 당시 계약했던 40대 직장인 이정우씨는 "대출 상담을 받으러 은행에 갔더니, 옆집은 나보다 8천만 원 싸게 샀다는 사실을 알게 됐다"며 "제값 다 치른 입주민들만 자산 가치가 증발한 셈이다"라고 분통을 터뜨렸다. 비상대책위원회는 내용증명을 보내며 항의 중이지만, 시공사와 시행사는 묵묵부답으로 일관하고 있다. ◆통계는 줄었지만 갈등은 '현재진행형'…대구 미분양의 역설 최근 발표된 통계에 따르면 대구 미분양은 한 달 새 1천가구 이상 줄어드는 등 표면적으로는 안정세다. 그러나 이는 리츠가 약 1천700여 가구를 한꺼번에 매집하며 통계에서 제외된 영향이 크다. 실제 준공 후 미분양은 여전히 3천호 수준을 상회하며 현장의 하방 압력으로 작용하고 있다. 부동산 업계는 이러한 '통계 세탁'이 시장의 근본적인 체력 회복을 의미하지는 않는다고 분석한다. 법인 매물이 분양가보다 1억 원 이상 낮은 가격에 실거래되거나, 할인 물량이 쏟아지며 인근 구축 아파트 가격까지 끌어내리는 상황이다. 건설업계가 이자 부담을 덜기 위해 꺼낸 '리츠'와 '할인' 카드가 제값을 치른 가계에는 치명적인 재산상 손실로 돌아오고 있다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.22

[단독] ‘동아’ 간판은 남고 주인은 바뀐다… 이랜드, 대구·경북 3개 점포 매각

이랜드그룹이 재무 건전성 강화를 위해 대구와 경북 지역의 핵심 유통 자산을 매물로 내놨다. 2010년 화성산업으로부터 동아백화점을 인수한 지 15년 만의 결정이다. 연결 부채비율이 211.6%까지 치솟은 상황에서 부동산을 매각해 현금을 확보하되, 영업권은 유지하는 '자산 경량화' 전략을 택한 것으로 풀이된다. ◆수성·강북·경산 3개 점포 '통매각'… 반월당 쇼핑점은 제외 18일 투자은행(IB) 및 유통업계에 따르면 이랜드그룹은 최근 매각 주관사를 선정하고 전국 5개 매장의 토지와 건물 처분에 들어갔다. 이번 매각 명단에는 대구 수성구의 동아백화점 수성점과 북구의 강북점, 그리고 경북 NC아울렛 경산점이 포함됐다. 반면 대구 중심가에 위치한 동아백화점 쇼핑점(중구 덕산동)은 매각 대상에서 빠졌다. 매각은 점포별 개별 거래나 전체 통매각 방식이 모두 열려 있는 것으로 전해졌다. 주관사 관계자는 "인수의향서가 접수된 곳에 한해 구체적인 매각 예정가를 공개할 예정"이라며 "부동산 소유권 이전과 별개로 매장 운영 지속 여부는 개별적으로 결정될 것"이라고 설명했다. 실제 매각 대상에 오른 수성구 범물동 일대는 백화점을 중심으로 형성된 학원가와 식당가가 밀집해 있다. 인근에서 식당을 운영하는 박모씨(45)는 "수성점은 단순한 쇼핑몰을 넘어 지역 주민들의 약속 장소이자 랜드마크 역할을 해왔다"며 "주인이 바뀐다는 소식에 학부모들 사이에서도 향후 부지 활용 방안에 대한 관심이 높다"고 현장의 분위기를 전했다. ◆'세일앤리스백' 카드 꺼낸 이랜드…"점포 운영은 당분간 지속" 이랜드가 핵심 점포를 매물로 내놓은 배경에는 급격히 악화된 재무 지표가 자리 잡고 있다. 이랜드월드의 연결 영업활동현금흐름은 지난해 3분기 기준 전년 동기 대비 70% 이상 급감했다. 이에 따라 이랜드는 지난해 출범시킨 '자산매각 TF(태그크포스)'를 전 계열사로 확대해 비효율 부동산 정리에 사활을 걸고 있다. 업계에서는 이랜드가 부동산을 판 뒤 다시 임차해 쓰는 '세일앤리스백(Sale & Leaseback)' 방식을 활용할 것으로 보고 있다. 매수자 입장에서는 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있고, 이랜드는 거액의 현금을 손에 쥐면서 영업은 이어갈 수 있는 구조다. 대구 북구 읍내동에 거주하는 주부 이경희씨(39)는 "강북점은 칠곡 지역에서 장보기와 문화센터 이용이 동시에 가능한 몇 안 되는 공간"이라며 "주인이 바뀌어도 지금처럼 매장이 운영되길 바라는 주민들이 많다"고 했다. ◆향토 백화점 잔혹사…'오프라인 부동산'의 자산 가치 하락 이번 매각은 대구 유통사의 한 축인 '동아'의 상징성이 자본 논리에 의해 재편되는 과정이다. 과거 화성산업이 설립해 대구백화점과 함께 영남권 시장을 호령하던 동아백화점은 2010년 이랜드에 인수된 이후 독자 생존의 길을 걸어왔다. 하지만 온라인 쇼핑 비중이 오프라인을 압도하는 시장 흐름 속에서 대규모 부동산 보유는 수익성에 독이 됐다. 대구백화점 본점의 영업 중단에 이어 동아 점포들까지 재매각 대상에 오르면서, 지역 유통가에서는 이들 부지가 향후 주상복합이나 메디컬 빌딩 등 고수익 부동산으로 용도 변경될 가능성에도 주목하고 있다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.18

대구 만촌·범어 아파트 전세가 상승 전환…학군지 위주로 올라

대구 수성구 만촌·범어동 아파트 전세가격이 상승 전환됐다. 학군지 위주로 전세가격이 오르며 수성구 전체 상승을 주도하고 있다. 반면, 매매가격은 여전히 하락하는 중이다. 한국부동산원이 15일 공개한 '2025년 5월2주(12일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 대구 아파트 매매가격은 한 주 전과 비교해 0.08%, 전세가격은 0.01% 각각 떨어졌다. 이로써 대구 매매가격은 77주 연속 하락세를 이어가는 중이다. 지역별로 남구는 봉덕동과 중대형 규모 아파트 위주 하락이 심해지며 평균 0.14% 떨어져 하락폭이 컸다. 내당동·중리동 중심의 서구 역시 0.11% 하락했다. 전세가격은 전 주 -0.05%에서 -0.01%로 하락폭이 줄어든 가운데 수성구의 경우 0.08% 상승해 눈길을 끌었다. 한국부동산원은 만촌동·범어동의 학군지 위주로 상승했 수성구 평균 전세가를 끌어올렸다고 분석했다. 실제, 서구(-0.07%)는 매물 적체가 지속되는 평리동 위주로, 북구(-0.06%)는 서변동·산격동 구축 위주로 하락하는 중이다. 전국의 아파트 매매 및 전세 가격은 전 주(-0.01%) 대비 보합 전환됐다. 수도권(0.02%→0.02%)은 상승폭 유지, 서울(0.08%→0.10%)은 상승폭 확대, 지방(-0.03%→-0.02%)은 하락폭이 축소됐다. 시·도별로는 충북(0.08%), 전북(0.05%), 울산(0.01%)은 상승했고 대구와 경북(-0.07%) 등은 하락했다. 특히 세종은 대통령 집무실 및 국회의사당 이전 공약이 선거전에서 제기되면서 가파른 상승세를 보이며 한 주 전과 비교해 0.48% 더 올랐다. 전국 주간 아파트 전세가격은 수도권(0.01%→0.02%)은 상승폭 확대, 서울(0.03%→0.03%)은 상승폭 유지, 지방(-0.01%→-0.01%)은 하락폭이 유지됐다. 매매가격 상승세가 나타난 울산(0.06%), 충북(0.04%) 등은 가격이 올랐다. 경북은 -0.07%로 떨어졌다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.15

[단독]‘KT범어빌딩’ 통매각 추진…교직원공제회 건물도 매각 검토

대구의 비즈니스 중심축인 수성구 범어네거리 일대에서 대형 빌딩들의 '주인 바뀌기'가 본격화하고 있다. 통신 기술 발전에 따른 사옥 기능 상실과 공공기관의 자산 유동화 전략이 맞물리면서, 동대구로변 핵심 요지의 오피스 지도가 재편되는 모양새다. ◆125억 원대 '금싸라기' KT 빌딩, 매각 시장 나왔다 14일 관련 업계에 따르면 KT는 대구 수성구 범어동 대구지방법원 맞은편에 위치한 KT범어빌딩의 통매각 방침을 확정했다. 지하 2층~지상 10층 규모의 이 건물은 대지면적만 1,442.60㎡(약 437평)에 달한다. 올해 기준 이 부지의 공시지가는 ㎡당 865만2천 원으로, 전체 토지 자산 가치는 약 125억 원 수준이다. 과거 KTF 사옥과 무선콜센터로 활용됐으나, 2022년 콜센터 기능이 중구 동인동 KT대구타워로 통합 이전된 뒤 현재까지 건물 전체가 비어 있는 상태다. 인근 상가에서 식당을 운영하는 김 모 씨(52)는 "사옥 직원들이 있을 때는 점심 예약 잡기도 힘들었는데, 지금은 건물 입구가 굳게 닫힌 채 1년 넘게 불이 꺼져 있다"며 "통매각 소식이 들리면서 어떤 업종이 들어올지 상인들 사이에서도 말이 많다"고 전했다. ◆390억에 리츠 이전된 교원회관…'4호선 호재' 정조준 건너편의 한국교직원공제회 대구회관(The-K) 역시 매각 가시권에 들어왔다. 지하 5층~지상 16층 규모인 이 건물은 지난해 말 교직원공제회가 설립한 '더케이구조화제1호 위탁관리부동산투자회사(리츠)'로 소유권이 이전됐다. 당시 거래 가액은 390억 400만 원에 달한다. 해당 건물은 대구도시철도 4호선(예정) 범어역과 인접한 초역세권 입지로 인해 자산 가치가 높게 평가받는다. 현재 임대율은 69.3% 수준이며, 토지 공시지가는 ㎡당 1,025만 원으로 책정됐다. 업계에서는 리츠로의 소유권 이전을 본격적인 매각 절차를 위한 자산 구조화 작업으로 보고 있다. 범어네거리 인근 오피스텔에 거주하는 직장인 이 모 씨(34)는 "범어역 주변은 늘 오피스 수요가 많은데, 특히 4호선 환승역 계획이 발표된 이후로 낡은 빌딩들 주변에 분양 현수막이 자주 붙는다"고 말했다. 실제 4호선 착공을 앞두고 지가가 상승하는 시점에 맞춰 유동화에 나섰다는 분석이다. ◆'트리플 역세권' 기대감에 시행·투자업계 '눈독' 범어네거리 일대 오피스 빌딩들의 연쇄 매각은 동대구로 오피스 축의 세대교체를 예고한다. 노후화된 기업 사옥들이 매물로 나오면서, 이를 매입해 고부가가치 메디컬 빌딩이나 주상복합 시설로 재개발하려는 수요가 집중되고 있기 때문이다. 지역 부동산 업계 관계자는 "범어역이 향후 2호선과 4호선의 직접 환승 거점이 되는 핵심지로 급부상하면서 대형 필지를 확보하려는 시행사들의 문의가 잇따르고 있다"며 "KT빌딩처럼 명도가 완료된 공실 건물은 즉시 개발이 가능하다는 점에서 시장의 매수 의향이 높을 것"이라고 설명했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.14

‘공사비 40% 인상’ 정면돌파… 대구 멈췄던 재건축 다시 굴러간다

부동산 시장 침체와 공사비 갈등으로 고사 위기에 몰렸던 대구지역 정비사업지들이 '비용 현실화'를 선택하며 돌파구를 찾고 있다. 조합과 시공사가 사업 지연에 따른 금융비용 폭탄보다 공사비 인상을 통한 사업 재개가 유리하다는 실리적 판단을 내리면서, 10년 가까이 멈춰있던 사업장들이 줄지어 본궤도에 복귀하는 모습이다. ◆수성구 주요 단지, '공사비 갈등' 매듭짓고 분양·착공 속도 가장 뚜렷한 변화는 수성구 일대 핵심 사업장에서 포착된다. 최근 '중동희망지구 재건축'과 '만촌3동 재개발' 조합은 시공사와의 마라톤 협상 끝에 공사비 증액안을 가결했다. 당초 3.3㎡(1평)당 450만 원 수준이었던 공사비를 650만 원 선으로 약 44% 올리기로 합의한 것이다. 이러한 결단은 즉각적인 행정 절차로 이어졌다. 2014년 조합 설립 이후 답보 상태였던 중동희망지구는 지난달 대구 수성구청에 관리처분계획을 접수하며 이주와 철거를 앞두게 됐다. 중동희망지구 인근에서 자영업을 하는 이수근씨(58)는 "10년 넘게 펜스만 쳐져 있어 동네가 삭막했는데, 최근 조합에서 이주 안내문을 돌리면서 상가 권리금이나 이사 문의가 다시 늘고 있어 기대가 된다"며 현장 분위기를 전했다. 이복순 중동희망지구 조합장은 "협상단 구성 후 9개월간의 줄다리기 끝에 합의를 이뤘다"며 "2027년 착공과 일반 분양을 목표로 속도를 낼 방침"이라고 밝혔다. ◆신규 추진 단지도 '탄력'… 범어동 일대 재건축 동의율 급증 수성구 범어동 '우방범어타운 2차' 역시 시공사인 현대산업개발과 공사비 합의안을 도출하고 다음 달 중순 일반 분양을 예고했다. 공사비 협상의 물꼬가 트이자 신규 정비사업 추진 단지들의 움직임도 빨라졌다. 범어동 '장원맨션'은 지난 1월 추진위원회 설립 이후 단 3개월 만에 주민 동의율 86%를 확보하며 조합 설립 단계에 진입했다. 수성구의 한 노후 아파트 거주자 김성주씨(62)는 "공사비 때문에 재건축이 다 망한다는 소리에 포기하고 있었는데, 옆 단지가 증액에 합의했다는 소식을 듣고는 차라리 분담금을 더 내더라도 빨리 새집에 들어가자는 주민들이 많아졌다"고 말했다. 인근 '가든하이츠 1단지'(1985년 준공) 역시 지난달 말 추진위 구성을 위한 행정 절차에 착수하며 본격적인 재건축 레이스에 가세했다. 동구 '신암뉴타운'도 가시적인 성과를 내고 있다. 신암 4구역은 최근 대구시 건축심의를 조건부 통과하며 1천112 가구 규모의 대단지 건립에 속도를 붙였다. 철거가 완료된 신암 1구역은 시공사인 코오롱글로벌과 조합원 분담금을 확정하고 하반기 착공을 목표로 막바지 계약률 조정 협상을 진행 중이다. ◆'공멸 위기' 공감대가 만든 리스크 분담 구조 이처럼 대구지역 정비사업이 다시 활기를 띠는 배경에는 '지연이 곧 손실'이라는 조합원들의 인식 변화가 자리 잡고 있다. 고금리 상황이 지속되면서 사업이 1년 늦어질 때마다 불어나는 이자 부담이 공사비 인상분보다 크다는 계산이 선 것이다. 대구 건설업체 HS화성의 한 관계자는 "과거에는 시공사의 증액 요구에 전면 대결로 맞섰던 조합들이 최근에는 사업의 연속성을 담보하기 위해 비용을 분담하는 '실리 노선'을 택하고 있다"고 분석했다. 다만, 인상된 공사비가 일반 분양가에 반영될 수밖에 없는 만큼, 향후 미분양 리스크를 뚫고 청약 시장에서 얼마나 경쟁력을 확보할지가 사업 성패의 최종 관건이 될 전망이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.06

[서경규 교수의 부동산 에세이]새 정부의 부동산정책에 대한 제언

오는 6월 3일 대통령선거에서 당선된 대통령에 의해 곧 새 정부가 출범하게 된다. 부동산정책은 정부가 정치적 목적을 실현하거나 부동산문제를 해결하기 위해 부동산시장에 개입하여 취하는 조치를 말한다. 그런데 토지는 부동성·부증성·영속성의 특성을 가진 본원적 생산요소이며, 주택은 생활의 터전이자 가족의 보금자리이므로 부동산정책은 국가의 기본정책이라 할 수 있다. 그동안 역대 정부의 부동산정책을 분석해보면 정부의 이념이나 부동산시장의 경기에 따라 자주 바뀌어 정책의 신뢰도가 떨어지고 부작용을 유발한 면이 있다. 현재 우리나라는 수도권 집중과 지방 소멸, 인구 감소 및 핵가족화, 초고령사회와 저성장시대, 소득 양극화 및 이념 갈등, 빈집 등 빈 건축물의 증가, 아파트 일변도의 주택유형, 공동체 의식의 약화 등 다양한 부동산관련 문제를 갖고 있다. 정부의 이념을 떠나 부동산정책의 목표는 대한민국헌법이나 국토기본법·주거기본법 등 관련 법률에 근거해야 한다. 또한 부동산정책은 현재 뿐 아니라 미래의 자연·사회·경제적 환경변화를 반영하여야 한다. 이를 바탕으로 새 정부의 부동산정책에 대한 제언을 하면 다음과 같다. 첫째, 부동산정책의 최우선 목표는 국민의 삶의 질 향상이어야 한다. 따라서 국민 모두가 생활에 필요한 적정한 수준의 서비스를 제공받을 수 있는 국토 여건을 조성해야 하며, 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 생활을 영위할 수 있도록 해야 한다. 둘째, 부동산정책에 있어 공공성의 강화가 필요하다. 구체적으로 개발과 보전의 조화를 통해 미래세대의 이익을 고려하면서 지속가능한 발전이 가능하도록 해야 한다. 또한, 부동산으로부터 발생하는 이익은 적절하게 환수되고 손실은 충분하게 보상되어야 정의로운 사회를 만들 수 있다. 셋째, 부동산정책에 있어 시장기능의 활성화를 도모해야 한다. 자본주의 경제체제에서 경제활동은 기본적으로 시장에 맡겨야 한다. 따라서 시장의 실패를 교정하기 위한 정부의 시장개입은 최소화돼야 한다. 시장은 때로는 과열되기도 하고 때로는 냉각되기도 하면서 장기적으로 균형을 이룬다. 그러므로 부동산정책은 장기적인 관점에서 일관성을 유지할 필요가 있다. 넷째, 부동산정책을 통해 분배의 형평성을 제고하여야 한다. 국토의 균형발전정책으로 수도권과 비수도권, 대도시와 중소도시, 도시와 농촌 간 생활여건의 격차를 해소해야 한다. 또한, 부동산조세를 거래과세 중심에서 보유과세 중심으로 전환하고, 과세표준을 현실화해야 한다. 한편, 국가의 기본정책인 부동산정책을 효율적으로 수립·운영·감독하기 위해서는 국무총리 산하에 부동산청을 신설하여 다양한 부동산관련 업무를 통합하여 수행하는 것이 필요하다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.05.06

“입지가 곧 단지명”…대구 ‘아파트 네이밍’ 숨겨진 비밀

건설사마다 아파트 가치를 높이는 수단으로 '네이밍 마케팅'에 공을 들이면서 아파트 이름에 담긴 의미에 관심이 모아진다. 최근에는 건설사의 브랜드보다 입지성을 따지는 수요자들이 늘어난 만큼 입지적 장점을 부각할 수 있는 경우, 지역을 단지명으로 사용해 상징성과 주목도를 높이고 있다. 대구에서는 수성구만 놓고 보면 '범어'와 '수성' 키워드가 포함되는 경우가 일반적이다. 범어동은 전통적인 대구의 부촌으로 수성구 내에서도 주거 선호도가 가장 높은 지역이다. 그 만큼 '범어'라는 단어가 갖는 상징적 의미가 크다. 때문에 행정구역상 범어동에 속하는 대부분의 신축 아파트들이 '범어'를 내세우고 있다. 대구 수성구 범어동에 위치한 포스코이앤씨의 '어나드범어'도 대표적 사례다. 분양을 앞둔 어나드(ANADD)범어는 범어동 1번지라는 주소를 부각한 단지명이다. 'Another Address'의 앞글자를 따서 '차원이 다른 주소'라는 의미에 범어동을 합친 자체 브랜드다. 포스코이앤씨는 아파트 자체브랜드로 주로 '더샵'을 사용하지만 해운대의 '엘시티'처럼 지역을 상징하는 주거타운에는 별도 네이밍을 사용해 상징성을 높인다. 어나드범어처럼 범어동의 신축 아파트 대부분이 '범어'를 단지명으로 활용했다. 범어네거리의 '수성범어W'를 비롯해 지난해 분양한 '범어아이파크1차'와 '범어자이르네', '범어자이', 오는 6월 분양 예정인 우방범어타운2차재건축정비사업의 단지명도 '범어아이파크2차'로 정해졌다. 이외에도 '힐스테이트범어', '범어센트럴푸르지오', '범어에일린의뜰', '빌리브범어' 등 대부분 건설사들이 '범어'를 전면에 내세우고 있다. 범어동을 벗어난 수성구 아파트에는 '수성'이 포함되는 경우가 많다. 동(洞) 이름보다는 구(區)를 내세운 게 유리하다는 이유로 보인다. 수성구 중동, 파동, 지산동 등 수성구 외곽 지역 신축 아파트에 '수성'이 붙는 이유도 같은 맥락이다. 파동에서만 '더샵수성라크에르', '수성더팰리스푸르지오더샵', '수성포레스트스위첸', '수성레이크우방아이유쉘', '수성해모로하이엔' 등이 있다. 중동 역시 '수성오클레어', '수성효성해링턴플레이스', '수성푸르지오리버센트', '수성골드클래스더센텀', '수성데시앙리버뷰', '수성센트럴화성파크드림' 등 '수성'을 부각시키고 있다. 신흥 선호 주거지로 떠오른 동구의 동대구역 주변에는 '동대구'를 붙여 입지적 강점을 부각하고 있다. 지난달 분양한 DL이앤씨의 'e편한세상 동대구역 센텀스퀘어'가 대표적 사례다. 조두석 대구경북광고산업협회장은 "아파트 가치에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 입지이고 그 다음이 브랜드, 세대수 등으로 나뉜다"며 "위치적 강점이 강한 경우는 지역 명칭을 단지명에 붙여 가치와 주목도를 높일 수 있다"고 설명했다. 아파트 단지명을 통해 주변 환경의 특징도 유추할 수 있다. 수성못, 신천과 같이 강이나 호수가 있으면 리버(River)·레이크(Lake), 공원이 가까우면 파크(Park), 산 주변은 포레(Foret), 언덕이나 높은 곳에 위치하면 힐(Hill), 도심이나 큰 도로변이 있다면 센트럴(Central)이 붙는다. 최근에는 단지명의 고급화 바람으로 프랑스어를 사용하는 단지도 있다. '더샵 수성오클레어'는 프랑스어로 맑은 물을 뜻하는 '오클레어(Eau Claire)'를 사용해 단지 옆에 흐르는 신천을 상징했고, '수성라크에르(Lacheure)'는 프랑스어로 '호수'를 뜻하는 '라크(Lac)'와 시간 등을 의미하는 '에르(heure)'를 합쳐 만들었다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

5월 경북 입주 물량 100% 구미 집중… 전세시장 ‘역전세 주의보’

5월 지방 분양 시장의 공급 동력이 급격히 위축된 가운데, 경북 구미에는 예외적으로 1천700가구가 넘는 대규모 물량이 일시에 집중된다. 전국적인 입주 물량 감소 추세와 달리 특정 지역에만 공급이 쏠리면서, 신축 아파트의 전세 매물 급증과 기존 주택의 거래 부진이 맞물리는 시장 변동성 확대가 우려된다. ◆경북 물량 '구미' 독식…적정 공급량 4배 상회 부동산 플랫폼 직방에 따르면 5월 경북지역 아파트 입주 예정 물량은 총 1천741세대로 집계됐다. 이는 수도권을 제외한 지방 시·도 중 가장 많은 수치다. 특이점은 경북 전체 물량의 100%가 구미시 특정 단지에 몰려 있다는 것이다. 구미에서는 '구미인동하늘채디어반 2차'(907세대)와 '원호자이더포레'(834세대)가 나란히 집들이를 시작한다. 단 2개 단지만으로 구미시 월평균 적정 수요량을 크게 웃도는 물량이 한꺼번에 풀리는 구조다. 통상 특정 구역에 대단지 입주가 겹치면 세입자 확보 경쟁이 치열해지며 전세가가 하향 조정되는 경향이 있다. ◆대구 중구 941가구 대단지 가세…도심 매물 압박 대구 역시 중구 동인동을 중심으로 1천58세대의 신규 입주가 이뤄진다. 이 중 '힐스테이트동인'(941세대)이 전체의 89%를 차지한다. 대구는 이미 누적된 입주 물량 여파로 전세 시장의 회복 속도가 더딘 상황이다. 도심 핵심지에 900여세대 대단지가 추가로 진입함에 따라 인근 지역의 전세금 반환 부담과 매물 적체 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. ◆전국 물량 52%는 경기도…지방은 전월 대비 35% 급감 5월 전국 총 입주 물량은 1만6천205세대로 전월보다 19% 늘었다. 하지만 세부 내용을 뜯어보면 수도권과 지방의 온도 차가 극명하다. 경기도가 8천436세대로 전체의 절반 이상을 점유하며 수도권 물량을 전월 대비 221% 밀어 올린 반면, 지방은 전월(1만 698세대)보다 35% 줄어든 6천928세대에 그쳤다. 지방 전체 공급이 줄어드는 시기에도 경북과 대구는 각각 1천741세대와 1천58세대를 공급하며 지방 내 공급 상위권을 형성하고 있다. 직방 측은 "단기간 특정 지역에 물량이 집중되면 수요 여건에 따라 일시적인 전세 매물 증가와 입주 지연 등 불안 요인이 나타날 수 있다"며 "시장 흐름에 대한 면밀한 관찰이 필요하다"고 조언했다. 그러면서 "기존 주택 처분이 늦어지는 가구가 늘어날 경우 연쇄적인 거래 부진으로 이어질 수 있어 주의가 요구된다"고 덧붙였다. /윤정혜 기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22