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[대구 부동산 시장 대해부] 高금리까지…겪어 보지 못한 주택시장 위기 "개인부담 더 커져"

임훈,최소영
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입력 2022-10-11 | 발행일 2022-10-11 제14면 | 수정 2022-10-11 08:29

[창간 77주년 특집]

[대구 부동산 시장 대해부] 高금리까지…겪어 보지 못한 주택시장 위기 개인부담 더 커져

그래픽=최소영기자 thdud752@yeongnam.com

대구지역 부동산시장이 침체기로 접어들면서 어느 때보다 향후 시장의 변화에 관심이 집중되고 있다. 국민 가계자산 중 부동산 비중이 62%에 이르고, 대구지역 외벌이 근로자가 11년4개월 동안 월급을 한 푼도 안 쓰고 모아야 아파트 한 채(전용 84㎡)를 살 수 있을 만큼 부동산은 중요한 개인자산이기 때문이다. 대구지역 아파트 매매가는 최근 수년간 저금리 기조 속에 급등했지만 지난해 11월 이후 단 한 차례 반등 없이 꾸준한 하락세다. 그간 아파트 가격 급등으로 서민의 시름이 깊어졌지만, 상황이 반전하면서 아파트를 분양받은 이들이 △금리 상승에 따른 금융비용 부담 △거래절벽으로 빚어진 기존주택 매각 어려움 등으로 압박받고 있다. 부동산 시장 급락이 금융권 담보대출 부실 등 지역 경제 전반의 침체를 야기할 가능성도 배제할 수 없다. 영남일보는 △이진우 부동산자산관리연구소장 △송원배 대구경북부동산분석학회 이사 △김대명 대구과학대 금융부동산과 교수 등 지역 부동산 전문가들을 만나 침체일로에 선 대구 부동산 시장을 심층진단하고 그 해결방안을 모색해봤다.

이진우 부동산자산관리연구소장·송원배 대구경북부동산분석학회 이사·김대명 대구과학대 금융부동산과 교수.(사진 왼쪽부터)

◆ 건설사보다 개인 부담 클 것

최근 부동산 시장 하방세로 '부동산 경기 10년 주기설'이 주목받고 있다. 전문가들은 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 당시와 비교하더라도 현재의 상황은 쉽지 않다고 진단했다. 이진우 소장은 "금융위기 당시 대구지역 입주물량 상당수가 미분양 물량이어서 건설사의 할인분양 및 할인전세를 통해 어려움을 해소했지만 지금은 아니다. 금융시장의 불안까지 겹쳤다"며 우려를 표했다.

송원배 이사는 부동산 경기 침체로 건설사보다 개인의 고통이 커질 것으로 봤다. 송 이사는 "금융위기는 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발됐지만 미분양에 따른 고통은 대부분 건설사에 집중돼 개인의 고통은 제한적이었다"면서 "하지만 대구에서 입주 중이거나 입주를 앞둔 아파트 11만가구는 사실상 완전분양된 상태여서 가격 급락 부담은 온전히 개인의 몫이 될 것"이라고 했다. 한편 김대명 교수는 "현재 대구 부동산 시장 상황이 1997년이나 2008년에 비할 위기는 아니지만, 주택가격이 하락할 가능성은 크다"고 진단했다.

"내년까지 신규 입주물량 많아
거래절벽…하락세 지속 전망
전매제한 해제·DSR 완화 등
부동산 규제 추가로 풀어야

조정지역 해제…영향력 미미
매수 심리 위축도 침체 요인
수요자는 위기를 기회로 활용
지역 실정 맞는 대책마련 필요"

◆분양권 전매제한 해제·DSR 규제 완화로 경착륙 막아야

대구 부동산 시장이 연착륙 하려면 부동산 규제 추가 완화와 정부 정책지원이 필수라는 주장이 나왔다. 이 소장은 "충격을 줄이려면 소비심리 회복을 위한 대책이 필요한데 우선 분양권 전매제한 조치가 해제돼야 한다. 전매제한 조치가 풀려도 시장이 바로 살아나긴 어렵지만 최소한 전매제한에 따른 시장 왜곡은 막을 수 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 풀어야 부동산 시장 투자 여건이 마련될 것"이라고 주장했다.

송 이사도 "기존 주택 처분이 어려운 상황에서 수년 전 분양한 아파트의 분양권 가격이 신규 아파트 분양가보다 저렴하다. 신규 공급 단지의 분양이 저조한 가운데 고금리, 대출규제마저 지속 중이다. 이를 해소하려면 분양권 전매제한 해제, 아파트 임대등록사업자 등록 허용, 다주택자 취득세 중과세 허용, 대출규제 완화가 필요하다"고 지적했다.

김 교수는 정부와 대구시의 역할을 강조했다. 그는 "동·중·남·달서구 등 4개 자치구 외에 요건이 되는 지역을 미분양관리지역으로 추가 지정하거나 그 기간을 연장해 분양 시기를 조절할 필요가 있다. 초과공급 물량을 LH 등을 통해 매입하거나, 대구시에서 추진하고자 하는 매입임대주택사업을 확대할 필요가 있다"고 말했다.

◆'부동산 시장 하락세' 한동안 이어질 듯

대구지역 부동산 시장의 하락세는 한동안 이어질 것으로 내다봤다. 수요에 비해 공급이 많아서다. 국토교통부가 발표한 8월 대구 미분양 주택은 8천301가구로 전국 17개 시·도 중 가장 많다. 최근 분양단지의 미계약 가구까지 포함하면 대구지역 미분양 물량은 1만여 가구로 추산된다. 이 소장은 "분양권 시장에서 프리미엄이 사라지고, 주택가격이 급락하면서 시장이 더 위축되고 있다. 과잉공급으로 빚어진 대구 부동산 시장 위기는 한동안 이어질 것"이라고 말했다.

송 이사는 "수성구 투기과열지구 해제 및 대구 전역의 조정대상지역 해제조치가 있었지만 시장에 반전을 가져올 정도는 아니었다. 한 푼의 자금이라도 아쉬운 실수요자에게 다소 숨통을 틔워줬을 뿐이다. 대구지역 부동산 시장 추가하락은 불가피하다"고 했다.

김 교수는 수요자의 매수심리 위축을 부동산 하락세의 주요인으로 지목했다. 그는 "수요자들이 시장 상황을 관망하고 있는 데다 금리까지 오르면서 불확실성이 더 커졌다. 게다가 물가 상승, 원자재 가격 인상, 고환율 등 대내외적으로 복합경제위기가 우려되고 있어 반전은 당분간 힘들 것"이라고 진단했다.

◆주택 구입 시 신중 기하고, 갭투자 물건 특히 주의

실수요자의 움직임은 여전하다. 최근 대구 북구의 한 신규분양 단지는 상대적으로 높은 계약률을 보였다. 하지만 전문가들은 수요자의 신중한 판단을 요구했다. 이 소장은 "최근 분양에 성공한 특정 단지는 지역 특수성이 반영돼 전체 시장을 대변하지 못한다. 앞으로도 위치나 가격 측면에서 비교우위에 선 단지는 어느 정도 선방할 수도 있다. 전세시장에서는 갭투자 물건이 문제다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험을 통한 전세금 안전장치가 있지만, 근본적으로 매매가 대비 전세가 비율이 높으면 계약을 접어야 한다"고 조언했다.

송 이사는 "특정 지역에 필요한 절대 수요자는 항상 있지만 실수요자는 늘 신중해야 한다. 가격, 상품, 조건, 입지 모든 게 들어맞아야 한다. 주변과 견주어 경쟁력 있는 아파트인지 비교해 볼 필요가 있다"고 말했다. 이어 "전세 신규계약이나, 재계약 시 또는 계약 기간이 절반을 넘지 않았다면 HUG의 전세보증금반환보험을 꼭 들라고 권하고 싶다. 보증료는 전세권을 설정하는 것보다 저렴하다"고 덧붙였다. 김 교수는 "수요자가 급할 이유는 없다. 단 가격이 많이 내려간 급매물이나, 마이너스 피가 있는 물건, 할인 아파트에 대한 구매는 검토해볼 만하다"면서 "전세계약 시 임차인은 입주희망 주택의 적정 시세, 악성 임대인 명단 등을 확인해 의심매물 여부나 위험정도를 사전에 알아봐야 한다"고 조언했다.

◆부동산 시장의 '위기' '기회'로 전환될까

주택가격 하락을 반갑게 바라보는 시각도 적잖다. 과도하게 오른 주택가격이 조정기를 맞는 것은 당연하다는 것. 이 소장은 "수요자 입장에선 분명 시장에 대한 선택폭이 넓어지고 있다. 급하지만 않다면 위기는 기회가 될 것"이라고 말했다.

송이사는 부동산 시장 연착륙과 관련해, 대구의 '청약위축지역' 지정을 거론했다. 청약위축지역은 청약 미달이 많이 발생하고 집값이 하락세인 곳이 대상이다.

김 교수는 정부의 부동산정책에도 지방분권이 필요하다고 했다. 그는 "그간 수도권 위주로 이뤄진 부동산 정책 탓에 지방은 늘 피해만 봤다. 이제 지방정부 단위에서 부동산 규제를 풀고 지역에 맞는 대책을 세워야 한다"고 말했다. 임훈기자 hoony@yeongnam.com

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