[김재권 변호사의 부동산 읽기] 지역주택조합 '준조합원'이 분양받지 못할 때 대처 방법

김재권 법무법인 효현 대표

지역주택조합의 조합원이 되려면 '조합설립인가 신청일부터 해당 주택조합의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자'와 '조합설립인가 신청일 현재 해당 지자체에 6개월 이상 계속 거주해 온 자' 등의 요건을 갖추어야 한다.

다만 조합원 분양 후 남은 잔여 주택 수가 30세대 이상이면 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양을 하고, 30세대 미만이 남았으면 임의로 분양이 가능하다. 이렇게 조합원 자격이 없어도 분양을 받을 수 있는 자를 '임의세대' 내지 '준조합원'이라고 한다.

지역주택조합이 조합원 모집이 원만하지 않을 때, 조합원 자격요건을 충족하지 못한 이들을 임의세대 또는 준조합원으로 칭하며 가입계약을 유도하는 경우가 많다. 조합원 자격이 되지 않아도 임의세대로 가입하면 조합원과 동등한 지위를 얻어 분양받을 수 있다거나 문제가 발생했을 때 전매하면 된다고 허위·과장 광고로 조합원 가입계약 체결을 권유하는 것이다.

준조합원을 모집해도 이사회, 총회의결을 거쳐 29세대까지만 모집하는 게 원칙이다. 하지만 문제는 실제 수백 세대까지 모집하고 가입금과 추가분담금까지 받은 후 사업 기간 중 3번 실시되는 조합원 자격 심사 때 부적격 판정이 되는 것이다. 이럴 경우 그에 따른 가입금 등의 반환청구 소송이나 사기분양, 주택법 위반 등의 형사사건이 불거지는 사례가 많다.

물론 일반분양분 중 미분양이 있으면 준조합원에게 분양이 가능하고, 최근 주택경기침체로 미분양이 늘어난 상황에선 준조합원에게 분양될 여지가 더 커진 것은 사실이다.

이처럼 준조합원으로서 가입계약을 하고 가입계약금, 분담금을 낸 상황에서 무자격으로 판정돼 자격이 상실됐다면 어떻게 권리구제를 받을 수 있을까.

먼저 지역주택조합 조합원과 준조합원을 동시에 모집하는 행위는 주택법 위반행위로 보인다. 광주지법은 부적격 조합원을 모집해 수수료를 챙긴 업무대행사에 주택법 위반 등의 죄를 인정했다. 또 창원지법은 "임의분양을 약속하며 자격 없는 자를 준조합원으로 가입시켰고, 조합원 분양 후 남은 잔여주택 수가 30세대를 훨씬 초과했으며, 부적격 준조합원이 500명을 상회하는 사안에서 일반분양이 미분양되는 사정으로 임의분양이 가능해진다고 하더라도 이행불능에 해당하므로 납부한 전액을 돌려주라"고 판결한 바 있다.

결론적으로 분양받지 못하게 된 준조합원은 업무대행사나 조합임원들을 주택법 위반 등으로 형사고소할 수 있다. 민사상 가입계약 해제나 무효에 따른 납입금 반환청구를 하면 공제되는 금액 없이 전액 반환받을 수 있게 된다. <법무법인 효현 대표>