[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차인이 계약갱신 요구했다가 해지통지시 해지효력 발생 시점은

김재권 법무법인 효현 대표

주택임차인이 주택임대차보호법에 따라 임대차계약의 갱신을 요구했다가 다시 사정이 생겨 갱신된 임대차기간이 개시되기 전에 계약해지통지를 한 경우, 계약해지의 효력은 '갱신된 임대차기간이 개시된 날로부터 3개월 후'에 발생하는 게 아니라 '해지통지가 도달한 날로부터 3개월 후에 발생한다'는 대법원 판결이 나왔다.(2024년 1월11일 선고 2023다258672 판결)

사례를 살펴보자. 주택임차인이 임대인과 사이에 임대차기간을 2019년 3월10일부터 2021년 3월9일까지로 하고 임차했다. 기간만료를 앞두고 갱신요구통지를 해 2021년 1월5일 임대인에게 도달했으나 2021년 1월28일 다시 갱신된 임대차계약의 해지통지를 해 2021년 1월29일 임대인에게 도달했다.

임차인은 해지통지가 도달한 2021년 1월29일부터 3개월이 지난 2021년 4월30일 임대인에게 그때까지의 월차임을 지급하고 주택을 인도했다. 임대인은 임대차계약이 2021년 6월9일 해지됨을 전제로 임차인에게 그때까지 발생한 월차임을 공제한 임차보증금 등을 반환했다.

이 사례에서 원심은 해지통지에 따른 해지 효력은 통지가 도달한 날부터가 아니라, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년 3월10일부터 3개월이 지난 2021년 6월9일에 발생한다고 판단했다. 하지만 대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 파기했는데, 그 이유를 살펴보자.

먼저 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있다.

같은 조 제4항과 제6조의 2는 '제1항에 따라 갱신되는 임대차는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정한 점을 전제했다.

대법원은 "주택임대차보호법 규정을 종합하면, 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차 계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 이는 계약해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 판시했다.<법무법인 효현 대표>