[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차주택 양수인도 실거주 이유로 독자적인 갱신거절 가능

김재권 법무법인 효현 대표

주택임차인이 임대인에게 계약갱신 요구 기간 내에 계약갱신을 요구한 후 해당 주택에 대해 매매계약 및 소유권 이전등기를 마친 매수인이 갱신거절기간 내에 실거주를 이유로 임차인에게 계약갱신 요구를 거절한다고 통지했다면, 적법한 갱신 거절이 되느냐에 관해 그동안 하급심 판례가 갈렸다.

그러나 최근 대법원은 "임차주택 승계인도 종전임대인과 별도로, 독자적으로 실거주 이유로 임차인의 갱신요구거절이 가능하다"고 최종 결론을 내렸다.

종전에는 이번 대법원 판례의 원심인 서울중앙지법(2021년 8월 선고 2021나22762 판결)과 수원지법(2021년 3월 2020가단569230 판결)은 "재정법 시행일 이전 또는 이후에 임차주택의 매매계약을 하고 이전등기를 마친 양수인이 실거주를 이유로 한 갱신 거절을 할 수 있느냐 여부는 갱신요구 당시 임대인만을 기준으로 봐야하므로 '갱신요구 당시' 양수인은 등기가 없어 임대인의 지위에 있지 않다는 이유로 갱신거절을 할 수 없다"고 봤다.

반면, 수원지법은 "주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다"며 상반된 판결을 했다.(2021년 8월24일 선고 2021가단110 판결)

이처럼 상반된 하급심 판단에 대해 대법원이 이번에 교통정리를 했다.

대법원은 "임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도, 임대인은 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전~종료 2개월 전) 내라면, 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인(등기완료 필요)도 갱신거절 기간 내라면 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다"는 판단을 처음으로 내놨다.(2022년 12월1일 선고2021다266631 판결)

대법원은 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려해야 한다"고 판단근거를 들었다.

<법무법인 효현 대표>